厦门：企业擅自变更商办为“类住宅”，可无偿收回土地使用权

　　8月14日，福建省厦门市自然资源和规划局印发《关于加强商办类建设项目全链条管理的实施意见》，加强对厦门商业、办公类建设项目管理，遏制商办类建设项目变相改造为公寓、住宅等“类住宅”建筑，《实施意见》自发布之日起实施。

　　《实施意见》表示，厦门市资源规划局将从项目策划、方案审查、监督检查、违法查处等方面完善监管措施，提高监管力度，对商办类建设项目全链条管控。2018年1月3日，厦门市国土房产局等五部门发布《进一步加强办公类建设项目管理若干意见》，对厦门市办公类建设项目在开发、建设、销售和使用中的实际情况提出管理意见。《实施意见》与《若干意见》相比，不仅把商业项目包含进去，对违规行为的分类、产生的后果等也规定的更为具体细致，在从重处罚违规企业方面，还增加了“无偿收回土地使用权”和取消企业参与厦门市土地市场交易资格的严厉措施。

　　受让人擅自将商办类项目改为“类住宅”，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权

　　《实施意见》首先明确了资源规划分局和区政府的责任。比如，根据区域内的存量，资源规划分局因合理策划新增商办类建设项目；加强对商办类建设项目土地出让合同内容的拟定及审查管理，明确商业、办公用途可分割销售的规模、条件等各项要求。《国有建设用地使用权出让合同》签订时，应将属地区政府与受让人共同签订的监管协议作为附件，明确区政府监管责任和受让人违约责任。

　　《实施意见》称，针对商办类建设项目，《国有建设用地使用权出让合同》中应增加禁止条款，“受让人擅自改变土地用途，将商办类项目改为‘类住宅’的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权。” 对于涉嫌土地违法立案的建设项目，相关职能部门可以采取停止办理变更许可、竣工规划条件核实、竣工土地复核验收、产权登记等措施。

　　关于方案审查，《实施意见》要求在出具《建设工程规划许可证》时，资源规划分局应在其他规划要求中备注“建设单位应严格按照方案设计图纸进行施工，严禁改造为‘类住宅’”，并做出了4条细致的规定。

　　(一)平面功能标注不得出现诸如“公寓”、“卧室”、“客厅”、“阳台”、“厨房”等住宅类功能描述；

　　(二)建筑平面布局不得采用住宅套型设计，不得设置厨房等居住空间，卫生间、茶水间或饮水供应点必须集中设置；

　　(三)商业用途建设项目，其分割单元每层套内计容建筑面积小于等于300平方米，建筑层高不得超过4.5米，大于300平方米的，建筑层高不得超过6米；办公用途建设项目，应严格控制最小分割单元的设置，最小分割单元不得小于300平方米，土地出让合同中另有约定的，按约定执行；建筑层高不得超过4.2米；

　　(四)不得预留、违规增设可作为住宅用途的排水、排污、排烟及燃气等管道。

　　禁止被列入“黑名单”的违规企业及其控股公司参与厦门市土地市场交易

　　《实施意见》对虚假广告宣传、备案价格异常，售楼处展示具有居住功能的样板房，商办类建筑项目改为“类住宅”等违法行为，明确将开展调查。虚假宣传被市场监管局处罚的，备案价格明显高于同一区段其他商办类项目的，有因为建设项目改“类住宅”被投诉举报的，都将作为立案佐证。

　　开发商的违法行为一经立案，资源规划部门将停止办理后续各项手续，包括不准变更许可、不准竣工规划条件核实、不准竣工土地复核验收以及停止办理产权登记。

　　《实施意见》明确对限期未整改到位的违规企业从重处罚，对涉嫌犯罪的，应当移送司法机关依法处理。同时，将这两类违规企业列入“黑名单”，并推送至信用厦门信息平台，对其实施联合惩戒。禁止被列入“黑名单”的违规企业及其控股公司参与厦门市土地市场交易。

　　《实施意见》还规定，商业、办公类建设项目于施工期间，在项目的醒目位置增设风险提示牌，告知买受人该项目为商办类建设项目，不得作为住宅使用，否则买受人自行承担相应法律责任，并标注区政府有关监督部门、区执法局以及辖区资源规划分局监督责任人和举报电话。

　　值得一提的是，上述《实施意见》文件号为“厦资源规划规范[2019]1号”，是厦门市自然资源和规划局在今年3月27日正式挂牌成立后，发布的第一份规范性文件。