最火楼市 突然下滑！西安 怎么了？

西安楼市，人称“涨”市，除了涨没别的。

连涨40个月，长期领跑全国，每个月国家统计局公布70个大中城市涨幅，西安几乎都要霸占三甲。

常言道，楼市火，经济热，楼市寒，经济冷，西安楼市这么火，经济怎么突然下滑了？

8月11日，西安统计局发布《2019年上半年西安经济社会发展系列报告之十六》告诉大家，西安经济下滑的原因！

报告中明确表示，西安投资增速高位回落，稳增长压力加大。

什么叫高位回落？

西安统计局自制表格展示“高位回落”的含义：

无论和全国比，还是和陕西省比，西安真的都是高位，回落，回落速度之快，让人咋舌！

投资有很多，大基建，制造业，房地产都算，哪个拖后腿了呢？

据西安统计局数据，投资细分项，下滑幅度最大的就是：房地产投资！

2019年直到5月份，西安房地产投资增速还能保持两位数增长，增速在5月份为14%。可进入6月，一下子滑落到-1.1%。

没错，真是负1.1%，1个月从14%到-1.1%，这速度降得确实有点快。

西安统计局在提及房地产投资下行的时候，还特别提到民间投资，说：

今年以来,受房地产开发投资下行影响,西安市民间投资增速回落,上半年,民间投资同比增长5.3%,较一季度和上年同期回落幅度均超过10个百分点。

除了投资下滑明显，根据西安统计局数据，房地产企业的销售回款，同样出现大幅下滑！

上半年,西安市房地产企业本年实际到位资金1625.74亿元,同比下降1.5%，增速分别较上年同期和一季度回落12.5和21.6个百分点。

具体来看，在房企到位资金里，下滑幅度最大的有两个，一个是定金及预收款，下降13.5%，和去年比更回落了41.95%！

个人按揭贷款方面，下降也超过10%。

大家都觉得西安楼市火热的不行，但从投资和房企到位资金反推楼市，表面的火热之下，异常冰冷！

6月到底发生了什么？

让西安楼市产生这么大的变化？

从调控来看，2017年以来大大小小至少6次出台过调控措施。

力道真正强的，出现在5月底和6月下旬。

5月31日，陕西省层面，住房和城乡建设厅出台关于进一步加强商品房预售管理工作的通知；

西安市层面，则在6月20日，出台最严楼市调控，直接对标一线城市。祭出5年社保的最严限购办法！

另外，还有政策之外，更加隐秘的调控办法。

根据西安统计局的消息，受利率上浮、公积金贷款审批时间延长、货币化安置鼓励政策取消等影响，定金及预收款增速大幅下滑。

也就是说，尽管外界看到，7月开始，8月继续，西安房贷利率不断上调，但其实，商业银行的管控指导可能在6月，甚至更早就已经开始了。

西安统计局还提到了棚改因素，2017年西安棚改货币化安置曾经超过70%。

根据计划2019年，陕西省棚改计划下滑幅度在45%。棚改计划腰斩，货币化安置率在楼市调控下回落，可以预计西安楼市后续的上涨动力，很可能存疑。

西安通过人才政策，短期之内吸引到百万人口。

据中指研究院数据，2017到2019年年，西安户籍人口增加超过100万，常住人口2017到2018年两年平均增幅仅次于深圳和广州，排名主要城市第三位，年增幅接近40万。

西安楼市连涨40个月，和百万新西安人涌入关系密切，但这部分住房需求很可能已经部分透支。

620新政之后，买房门槛大幅提高，又把新西安人口挡在买房门外。

如果不是，陕西省以及西安市控制土地供应，很可能西安楼市早已变了模样！

据克而瑞数据，2019年主要城市中，西安土地供应同比降幅仅次于合肥，排名第二。减少土地供应面积15%。

按照住建部的调控政策，库存在6个月以下，应该显著加快土地供应。

根据克尔瑞的数据，西安楼市库存周期报道10个月；西安统计局的数据，则显示，住宅市场，西安的去化周期为5.3个月。

应该增加土地供应，而不增加，为何？

很有可能是为了保持西安楼市的韧性，防止大起大落！