经济观察报 见习记者 曲锐 8月3日，万达体育新城样板间正式开放，整个售楼处人满为患，每一名置业顾问身边都围着一群看房者，一些想咨询项目的看房客只能远远的站在外围等待时机。这是市出台限涨令后第一个普通的周末。

7月30日，大连市政府发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》，第一，在售楼盘重新申报预售价格，申报价格不得高于最近成交月份的最低价；第二，分期预售项目重新申报的价格不得高于已售房源价格；第三，还未取得预售证的项目，将引入第三方评估机构进行价格核算，价格确定6个月内不可调整，6个月后可申请下调；第四，网签环节实际成交价不得高于申报的预售价格，且下浮不得超过5%。

该政策被称作“给大连设置了涨跌板”。限涨令出台前夕，5、6月份大连新建商品住宅价格涨幅分别位列70个大中城市第5和第8名，住建部约谈了大连市政府主要官员。

大连市住建局市场处处长吕红军对表示，此次调控的目的是为了稳定房价，促进房地产市场平稳发展，同时坚持贯彻中央“房住不炒”的精神，落实房地产长效管理机制。

市场承压

对于新出台的限价政策，万锦公馆的销售人员表示：“我们一期包含了叠拼别墅，35000元/平方米的售价已经把均价背了上去，最后一期成交均价为22000元/平方米。二期主推洋房和高层，售价在18000元/平方米左右。重新申报预售价也远低于一期成交均价，二期还有涨价空间。”

然而并不是所有项目在限价政策下能“毫发无损”。翡翠都会项目有高层和洋房在售，均价18000元/平方米。翡翠都会项目2018年拿地楼面价为8000元/平方米，高于万锦公馆2017年拿地时5300元/平方米的楼面价。

一家前30房企的城市开发事业部负责人对经济观察报表示，甘井子区尤其是体育新城板块地价涨幅很大，两年来几乎番了一倍。后续开盘的小区若要保持售价与同区域内可比小区一致，对房企利润空间的压力会很大。

快速上涨的地价并未阻止房企拿地步伐。7月29日，中信和绿城分别以8700元/平方米和9400元/平方米的楼面价竞得了体育新城的两幅地块。8月7日，万科和远洋分别以9948元/平方米和10310元/平方米的楼面价竞得了位于甘井子区的两幅住宅地块。

头部房企扎堆拿地的甘井子区是大连城区中面积最大的区域。大连链家一位高管人员告诉经济观察报，老城区其他三个区由于发展较早、面积有限，现今几乎没有新地块可以推出了，目前新盘主要集中在甘井子区。

在市政规划和政策的支持下，甘井子区发展前景也吸引众多房企。2017年4月9日，国务院批复大连城市总体规划，坚持“西拓北进”的战略，核心区域向北发展，并重点建设空港商务区、生态科技创新城和体育新城几大板块。

据大连市公共资源交易平台显示，自2016年大型房企开始集中进驻甘井子体育新城板块，随着区域规划日渐成熟，楼面价也水涨船高，从2016年平均3000元/平方米上涨至2019年的10000元/平方米。

8月数据显示，大连市内四区商品房备案总量为437套，其中甘井子区占224套，甘井子区在售期房楼盘有9个，其中6个位于体育新城片区，平均去化周期为10个月，低于12-18个月的去化周期均值。

官方回应

针对大连5、6月份新建商品住宅价格指数的上涨，吕红军列举了几个主要原因。

除了上调价格外，一个影响因素来自于集中备案。“很多小区既有高层又有洋房，未必同时开售。高层卖完后价格更高的洋房入市，成交均价就被拉高了。”

其次，开发商“低开高走”的销售手段直接导致了房价不稳。“开发商在申报预售价时，申报价格虚高，然后低价开盘试探市场，销售情况见好后就逐步涨价。”

为防止开发商预售价虚高，住建局将在申报预售价环节引入第三方评估机构，核算项目成本、税费、利润后出具意见书，住建局根据意见书对开发商进行价格指导。

吕红军告诉经济观察报，经第三方评估核算的预售价真实客观反映了项目的价值，因此不存在上调的理由。但6个月后，如果因市场定位导致了楼盘销售情况不佳，住建局允许开发商申请下调价格。

在成交环节，政策规定实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。吕红军称，此项调控直接针对“低开高走”的行为，防止开发商低价开盘。但是备案价5%的下浮空间为开发商留出了一定的余地。

对于取得预售证的项目，开发商需要重新申报未售房源的价格，参考系为“同质可比”的房源。吕红军解释道，“同质”包括相同的位置、楼层、建筑面积、房户朝向等多个维度，还受小区风景、开盘年份等因素影响。因此“同质可比”是尽可能地接近，不存在100%同质的房源。