或许，2019年将是中国楼市2.0时代的元年。

过往“自上而下，由内及外”的房价传导逻辑，正在发生逆转。

一场颠覆性的资产革新正在发生。

    1

    房价是平的

过去三年，中国的房价轮动逻辑是：自下而上、由内及外。

所谓的自上而下是，一线城市先涨，二线城市跟进，三四线城市补涨。

上海涨了，就跑到苏州;深圳涨了，就跑到东莞;北京涨了，就去干燕郊。

所谓的由内及外是，核心城区先感知到行情，之后再传导到远郊板块。

杭州涨了，那就炒一炒环杭;就连郑州，都炒出来个环郑。

彼时的投资是，在全国范围内自上而下的滚动轮转的。

京沪深的投资客，俯下身子在全国摸鱼。

一个上海人带着一群多军，把重庆的房子买的“让本地人吃着火锅骂着娘”。

降维打击的奇迹，不断在全国上演。

就连我那个每年暑假都要撸一遍“还珠格格”的二大娘，都放下了遥控器，想回到十八线县城买房，搞降维打击了。

全国人民就这样划船不用桨，纯粹的浪了三年。

三年之后，形势变了。

此前，大家跨城降维打击的前提是：有价差存在。

比如下面这张图中的2017年第一季度至第三季度。绝大多数的二线城市之间，是有巨大的价差存在的。

有价差存在，就有套利空间。

能让我的二大娘放下“尔康和紫薇”的事儿，一定得是有利可图的事儿。

但是，全国人民买全国的浪了两年之后，时间进入了2019年的第二季度。

我们在上面那张图上会看到一个诡异的现象：

该涨的都涨上去了，洼地填平了，均价趋同了，价差抹平了，套利空间消失了。

同样，能让市区里的人民，跑到远郊去体验生活的前提也是：要有价差，要有套利空间。

从下面这张图上我们能看到——

在2016年的二季度，在核心城区进入上涨周期之后，城区和近远郊板块之间的确存在巨大的价差，两者之间的价差最高能相差70%。

但是，全市人民买全市，也浪了两三年。

时间进入了2019年的二季度，当潮水从核心城区漫过了所有的近远郊板块，核心城区和近远郊板块的价差以肉眼可见的速度缩小。

如今两者之间的价差已经从最高的70%，缩小到平均的30%。

城市内部的价差也在快速缩小，城市内部的洼地也在被填平。

过去的两三年，是这波行情的1.0时代。

在这个1.0时代里，在楼市里折腾的全国人民就干了两件事儿：

自下而上的找价差，由内及外的填洼地。

如今已经进入了这个时代的尾声，城市之间的价差被磨平了，城市内部的洼地被填上了，套利空间消失了，我们也懵逼了。

二大娘又拿起了遥控器，紫薇的眼睛是第几集瞎了来着……

    2

    世界是陡峭的

当房价变得越来越扁平，这个世界却在变得越来越陡峭。

过去的两三年时间里，我们这个国家的人和钱正在快速向“某几个城市的某几个点”快速集中。

下面这张图，是过去一年人口净流入的城市排名——

全国一共有300多个地级市，而真正有大批量人口流入的只有28个;

此前一年，全国有大批量人口净流入的城市数量还是34个;

排在前五的深圳、广州、西安、杭州和成都，人口流入量占到全国所有跨城流动总人口的42%;

此前一年，TOP5城市的人口流入占比还是37%。

这个国家的人口正在快速的头部化，而且是不可逆的头部化。

当海量的人口流入到这些头部城市之后，也并不是在城市中均匀的分散分布的。

而是，快速向已成熟的就业中心附近聚集。

2018年，合肥一共净流入12.2万人，蜀山区(含高新和经开)流入4万人，占总流入人口比例的32%以上;

2018年，成都一共净流入28.5万人，武侯区(含高新区)流入人口占总比例的40%以上;

2018年，杭州一共净流入33.8万人，其中余杭区流入12.7万人，占总流入人口比例的37%以上…...

这些人口快速集中的板块，通通都是各个城市中，已经成熟的就业中心及其周边板块。

这个国家的人口不仅正在快速向头部城市集中，还在快速向头部城市的已成熟就业中心附近集中。

世界的陡峭，并不仅仅体现在人口上，更体现在钱和产业之上。

下面这张图，是过去5年新增科研创新类企业的分布——

过去5年，全国一共新增科研创新类企业近10万家;

61%的新增，聚集在头部的TO7城市里，也就是北京、深圳、广州、上海、天津、东莞和杭州。

这个国家的产业也在快速头部化，增量的重心在头部城市。

前面我们提到过城市内部的新增人口，是在快速向已成熟的就业中心聚集。而新增的产业，也在快速向已成熟的产业和就业中心聚集。

成都62%的新增出现在已经成熟的高新区;

长沙60%以上的新增出现在滨江;

武汉75%的科创产业新增出现在光谷和王家墩。

这个国家的产业也在快速向头部城市集中，向头部城市的已成熟就业中心附近集中。

这个世界正在变得越来越陡峭。

人口增量的聚集越来越陡峭，产业增量和货币增量的聚集也越来越陡峭。

逆袭从未发生，你大哥不仅一直是你大哥，而且伴随时间的推移，会变成你大爷。

五年前，我的二大娘是坐在乡下的炕头上，看紫薇和小燕子;

五年后，我的二大娘跟着儿子来到深圳，坐在沙发上，看紫薇和小燕子。

二大娘没有变，变的是这个世界。

    3

    逻辑的逆转

楼市的1.0时代，我们是自下而上的找价差，由内及外的填洼地。

换句话说就是：哪里有价差买哪里，哪里价格低买哪里。

我们从一线城市下沉到二三线城市搏收益，从主城区外溢到远郊板块搏暴击。

搏一搏，单车变摩托。

如今，洼地已经尽失，全国人民都骑上了摩托。

于是，大家就骑着摩托，跑到更垃圾的城市，跑到更远的远郊。

只是因为，那里价格更低，看起来暴击的可能更高。

殊不知，这个世界的运转逻辑已经发生了变化。

这个世界正在越来越陡峭。

人、钱和产业越来越向高能级城市聚集，人、钱和产业越来越像高能级城市里的已成熟就业中心聚集，向成熟板块聚集。

此时，问题就出现了——

我们的投资逻辑还在自上而下的下沉，但这个世界的一切却在自下而上的聚集。

我的二大娘都已经跑到一线城市里看还珠格格了，你们却跑到乡下去搏暴击。

此情此景，二大娘说，她想送给你们一个“她男神”的表情包——

    4

    结

在二大娘的礼物之后，针对当下的楼市格局，我也有几句话送个大家：

第一，既然世界越来越陡峭，头部的聚集效应越来越严重，那就要资产跃迁。

拼尽全力，把资产重心向一线或准一线城市迁移。

苦上一代人，幸福一个家族。

第二，既然城市内部的价差越来越小，但人和钱却在向成熟区和就业中心聚集，那就要回归主城，回归就业。

变现远郊资产，回归主城，回归就业中心。

家庭资产的70%一定要是可变现/有租金/能流通的，贴近就业中心，有真实需求支撑的资产。

第三，放弃暴击思维，拒绝便宜货。

不碰任何现在还没有上涨，或者在上波行情末端才开始上涨的所有城市。

拒绝任何便宜货，历经两三年的填洼地和补价差，现在但凡有价值的资产，都不会太便宜。

最后，坐在深圳的沙发上，看紫薇和小燕子的二大娘，让我代她向大家问好。