今年春节后，北京二手房市场短暂回暖，部分需求重新释放，市场热度上升，3月成交量创新高，迎来“小阳春”。不过，贝壳研究院、中原地产、我爱我家等机构的统计数据显示，随后北京二手房市场还是进入下行通道，上半年的整体量价也与2018年保持在同一水平线上，市场持续保持平稳。业内人士表示，下半年北京二手房市场整体趋稳的态势不会改变。

二手房市场不热，上半年网签72603套

据贝壳研究院、我爱我家研究院、中原地产统计数据显示，今年上半年北京全市二手住宅网签总量为72603套，环比下降5.42%，同比下降5.27%。单看上半年数据，今年上半年的网签量为2015年以来的最低。

2018年-2019年北京二手住宅网签量月度走势（套）

数据来源 我爱我家研究院

以半年数据而论，据我爱我家研究院统计，2010年以来，北京二住宅交易经历了3次低谷，第一次是2011年上半年至2012年上半年，第二次是2013年下半年到2014年下半年，第三次则是2017年下半年，其间北京二手住宅半年网签量都在7万套以下。2018年以来，北京二手住宅网签量连续三个半年，稳定在7万多套，市场同样较为冷清，但稳定性却是北京历史之最。

单月网签量上，今年北京二手住宅网签量自今年3月后呈明显下滑趋势。其中，6月网签量为11778套，环比下降14.43%，同比下降25.58%。3月-6月网签量从1.6万套跌至1.1万套，连续降温趋势十分明显。

中原地产首席分析师张大伟认为，在今年上半年，北京楼市的确出现了明显“小阳春”现象，但主要成交量集中井喷在3月-4月，后续因为公积金国管政策等因素，市场再次出现退烧现象。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐则表示，与去年同期相比，今年上半年限竞房的供应对二手房市场有明显分流影响，比如限竞房集中的大兴及昌平区域，今年上半年二手房成交分别同比下降20.6%和33.1%。

上半年二手住宅均价56825元/平方米，环比波动幅度不足1%

在房价方面，据我爱我家研究院统计数据显示，今年上半年，北京二手住宅的成交均价为56825元/平方米，环比上涨0.85%，同比上涨0.78%，波动幅度不足1%，价格走势平稳。

值得注意的是，2018年上半年以来，北京二手住宅的半年交易均价始终保持在5.7万元/平方米左右，环比涨跌幅分别为-2.48%、-0.07%、0.85%，波动幅度均在3%以内。而在此前，北京二手住宅的半年交易均价波动幅度都在3%以上，甚至超过20%。因此，北京二手房价格自2018年以来已进入历史最稳定的时刻。

2015年-2019年北京二手住宅交易均价半年走势（元/平方米）

数据来源 我爱我家研究院

值得一提的是，2018年至今，北京二手房市场支付结构呈商业贷款比例回升、市管公积金占比萎缩的趋势。我爱我家研究院统计数据显示，今年上半年北京的二手住宅交易中，使用全款、商业贷款、国管公积金、国管组合贷款、市管公积金、市管组合贷款的占比依次为30.10%、35.14%、2.09%、5.53%、8.60%、18.55%。与2018年下半年相比，变化最大的是商业贷款和市管公积金，其中，商业贷款的占比扩大8.3个百分点，市管公积金占比收窄11.36个百分点。而在2017年“3·17新政”后，北京二手住宅交易中商业贷款占比从一半骤降到25%以下，同时市管公积金占比一度从20%以下上升到30%以上。

之所以出现这一变化，我爱我家研究院分析认为， 2018年下半年，市管公积金新政实施后，市管公积金占比连续大幅下降，今年上半年已不足10%，商业贷款占比则重新回到了30%以上。此外，今年上半年，国管公积金的占比也在逐月萎缩，其交易占比1月-6月从5.49%收窄至2.09%。显然，今年上半年出台的国管公积金新政也产生了较明显效果，市场的杠杆风险大幅降低。

业内：后期均价不具备持续上涨的条件

那么，今年下半年北京二手房市场将呈现什么发展态势？对此，我爱我家研究院分析认为，在当前形势下，北京楼市从严调控必将持续，未来北京房地产市场将是“稳”字当头。不过，6月北京二手住宅网签量已下降到万套左右，未来止跌回升的可能性很大，预计下半年市场有一定的回温，单月量价也会有一定的上下波动，但长期趋势仍将是平稳。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，今年以来，北京的调控政策没有放松，同时加大了对于房地产市场乱象的打击力度，房地产市场的整体稳定性较好，预计下半年北京二手房市场整体趋稳的态势不会改变，购房者选房的周期还将持续拉长。