“刚需打天下”和“改善正蛰伏”的状态，是构成2019年上半年石家庄房地产市场的“基石”，也是深刻影响2019年上半年石家庄房地产市场影响力的“关键”。

　　八家全国性房企手握过半份额

　　各大房企继续扩大项目布局

　　上半年石家庄房地产市场上，全国性房企仍保持绝对号召力和影响力。根据易居河北研究院的统计，2019年上半年位居销售金额前十位的房企中，万科地产、融创中国和保利发展等全国性房企占八席，其合计的市场占有率系50.63%；位居销售面积前十位的房企中，全国性房企同样占八席，合计市场占有率系47.46%。换言之，超过一半的市场份额被位居头部的全国性房企分食。

　　与之相比，本地房企中仅有润江集团和天山集团跻身销售金额和销售面积的前十位，但与2018年全年相比仍出现一定幅度下降。两家本地房企的项目布局仍以高新区为主，辅以周边行政区。尤其是润江集团在2018年下半年已将项目布局扩展至鹿泉区，在2019年上半年则完成了在新华区和长安区的项目落地，首次进驻主城区。

　　上半年石家庄市场上“大盘”项目有七个，分别是融创中心、恒大御景半岛、万科新都会、保利西山林语、万科翡翠书院、润德万科翡翠公园和保利时光印象。前三强房企手握七个大盘中的六个。这也将刺激更多房企在拿地阶段便重点关注具备大盘潜力的项目。

　　2019年上半年的石家庄房地产市场，普通住宅交易规模占据市场的绝大多数，包括公寓、别墅、写字楼和商铺在内的其他商品房业态，交易规模和贡献占比下降。反映在项目销售金额和销售面积上，是普通住宅项目的绝对领先，以及以其他业态为主的项目黯然失色。

　　政策环境稳定再行放松难度大

　　市场热点由东转北局部市场争夺加剧

　　来自易居河北研究院的分析认为，下半年石家庄房地产市场还将面临诸多挑战：政策层面，住房限购、限贷、限价和限售政策保持稳定可能性较大，外围政策环境可能出现变化，但决策层通过房价走势管控重点城市市场，稳定市场预期的基调不会改变，也注定了外围环境不会出现较大变化的结果。好在与2018年相比，2019年下半年政策连续出台，以及对市场的连续冲击不再，购房心理有望保持相对稳定。

　　金融层面，家庭首套住房贷款利率上浮水平下降趋势延续，但维持在5%左右可能性比较大，再行下降空间有限，另需关注决策层表态。此前中国银行保险监督管理委员会主席郭树清表态，已招致部分城市家庭首套住房贷款利率上浮水平重回上升通道，对首置和首次改善需求有显著挫伤作用。当前市场需保持稳定，不出现大起大落，方不会招致已兑现松动政策反致收回，为购房需求稳定释放创造条件。

　　对于石家庄房地产市场而言，当前调控的最大现实仍系专项整治行动，以维护市场秩序。市场交易重回前列更需时间。更为重要的是，为维护市场秩序，石家庄正在构建商品房交易的顶层设计，这将对后市走向产生一定影响。

　　纵观全年，“刚需打天下”和“改善正蛰伏”的市场状态仍将延续。上半年的交易规模集中向东，并在长安区、裕华区和高新区有所表现；下半年，市场交易的热点将移师向北，并在北部集中表现在两条“线”上，分别是北二环沿线和正定新区。北二环沿线新项目较多，且集中在下半年进入市场，有望形成商品房供应高峰，其中不乏全国性或地区性房企开发项目，交易规模可观。正定新区因轨道交通一号线北延正定新区线试运营，使其具备了承接主城区外溢常住人口的条件，尽管正定新区内现实生活配套水平有待提升，轨道交通的便捷性在项目议价能力上“独木难支”，但不妨碍市场关注度上升。整体上看，市场交易重心由城东一枝独秀转向向东、向北表现活跃，向南有所表现。

　　不过，供应规模上扬将加剧局部地区市场竞争压力显著放大。除上述东部的高新区，北部的北二环沿线和正定新区外，东南裕华区、栾城区装备制造基地和通航基地两个片区也将呈现这一趋势。特别是位于远郊的高新区南二环东延线和东三环片区，以及栾城区装备制造基地和通航基地片区，因购房需求向首置和首次改善需求进一步集中，其对价格的敏感度也比较高，项目数量多，供应规模大，可能形成片区市场内的“踩踏效应”，价格竞争将更加显著和直接。在流量和规模的现实诉求之下，价格竞争加剧对营销和推售提出了更高的要求。（记者 陈霞）

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