提要：在今年的“金三银四”传统旺季，部分城市的房地产市场迎来“小阳春”行情。此后，一些城市的楼市趋于平静；但也有部分城市的楼市延续了“小阳春”行情，继续升温，如住房市场供不应求、房价涨幅居高不下、土地市场持续升温等。

　　在今年的“金三银四”传统旺季，部分城市的房地产市场迎来“小阳春”行情。此后，一些城市的楼市趋于平静；但也有部分城市的楼市延续了“小阳春”行情，继续升温，如住房市场供不应求、房价涨幅居高不下、土地市场持续升温等。

　　因新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大，4月和5月份，包括佛山、苏州、大连、南宁等在内的10个城市受到住建部预警提示。为给楼市的“虚火”降温，包括丹东、苏州、西安等城市，在4月至6月份，先后出台政策“加码”楼市调控。

　　对于即将过去的上半年楼市，如何进行评判？而接下来的下半年，楼市又将走出何种行情？

　　为此，《每日经济新闻》(下称NBD)“镁刻三人行”本期推出主题：下半年楼市走势研判。

　　“止跌令”“调控加码”目的都是稳楼市

　　NBD：上半年，“小阳春”“土拍热”“止跌令”“调控加码”等成为楼市的关键词，您如何评价上半年的楼市表现？

　　严跃进：从上半年的商品住宅成交情况以及土地市场表现来看，部分城市确实出现一波“小阳春”行情。这说明这些城市的楼市在经历了2018年下半年的冷清行情后，开始筑底回升，市场出现回暖，同时土拍市场也骤然升温。但这种回暖和升温现象，主要还是跟年初时融资环境相对宽松，以及开发商年初资金相对宽裕有关。

　　在价格方面，部分城市，特别是三线甚至四线房价出现下滑，个别城市出现“止跌令”，而另一些城市，特别是部分热点二线城市房价出现快速上涨，随即受到住建部点名警示，并加码楼市调控。不论是房价下跌还是上涨过快，都不符合“稳”的基调。“止跌令”也好，“调控加码”也好，正是“稳地价、稳房价、稳预期”和因城施策的体现。

　　谢晨：信贷适度宽松推动住宅市场整体有所回暖，前5月住宅开发投资增速是16.3%，销售面积同比持平，待售库存面积下降15%。但高低线城市间的差异化加剧，一线城市天价地块和四线城市白菜价住宅共存。政策面上，房住不炒、因城施策仍是主旋律。

　　张波：2019年的市场特点非常明显，总体呈现为分化延续、热点恒热、调控持续。

　　一是分化延续。无论是土地市场还是一二手房市场，今年一线城市在严格调控不放松的背景下，呈现明显的量升价平态势。尤其是一季度的二手房市场，以及二季度的新房市场，一线城市的成交放量都非常明显，但房价依然保持稳定。今年二线城市是关注焦点，不少二线城市由于市场热度提升过快，已经引发了调控从紧政策出台。三四五线城市的房价虽然还在保持上升态势，但土地市场以及二手交易市场的整体降温已经呈现。同时，受三四线及以下城市成交量减缓影响，2019年1~5月全国商品房的销售面积同比下降1.6%，其中住宅销售面积下降0.7%，这一趋势在下半年或将持续。

　　二是热点恒热。上半年的热点主要集中在二线城市，尤其是以杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等城市为代表的强二线更是表现抢眼，房企抢地导致土地溢价率快速提升，二手房市场也在春节后快速回温。调控政策的快速出台对于热点城市的地价和房价上升有一定遏制作用，但并不会改变这些城市依然是房企的拿地热点，也不会明显减少区域内购房需求，下半年这些城市依然是热点。

　　三是调控持续。和以往的单边调控不同，今年的调控呈现明显的“双边多点”效应。表面来看，上半年全国市场调控松紧变换无常，但依然可以明显梳理出主线，“双边”就是在因城施策的前提下，热点城市的政策总体从紧，而存在房价下跌风险较在的城市则会出台“托市”政策。“多点”体现在调控不只针对房价单一维度，针对地价、限售、限购、公积金等都不断会出台多维度政策，这一趋势也将在下半年延续。

　　市场过热城市政策从紧是大概率事件

　　NBD：丹东、苏州、西安等城市先后“加码”楼市调控，是否意味着楼市正在进入新一轮调整周期？

　　严跃进：部分热点二线城市加码楼市调控，不能简单理解为政策松绑或收紧，这只是“一城一策”下这些城市对楼市出现的问题进行微调。虽然调控思路已发生变化，但目标都是一致的，即要促进楼市稳定健康发展，积极落实“房住不炒”的目标。