近日，西安出台了新一轮的楼市调控政策，新政规定，新落户西安的购房者需落户满一年或连续缴纳12个月/个税方可在限购区内购买新房、二手房；而非西安户籍的购房者则需提供5年以上(含5年)的个税或社保证明。

　　一石激起千层浪，西安出台新限购政策后，市场的目光立刻被拉向这个涨幅连续数月排名第一的西部城市。事实上，包括成都、苏州等城市近期均已出台政策试图对房市降温。然而，新政究竟能起到何种效果？以西安为例，不少从业者向记者表示，新政的影响尚难以判断。

　　当然，在“房住不炒”等政策指引下，也有机构指出，未来调控政策城市分化将愈加明显，热点城市将加大房地产调控力度，库存压力较大的城市或将推动刚需释放，整体看全国房地产市场将保持稳健运营。

　　西安调控新规受关注

　　国家统计局最近公布的全国70城排行中，西安新建商品住宅价格指数环比增幅连续6个月排名第一，属于房价过快上涨的城市，亟需进行房价稳定；这被认为是西安此次出台房地产管控政策的重要背景。

　　陕西省宏观经济学会会长赵锐在接受记者采访时表示，西安限购新政的出台主要是为了平滑矛盾。“一方面为解决引进落户人口的购房明确条件，另一方面，控制新落户人口的购房量在自用范围，防止为炒房而落户，平复本地市民的需求矛盾。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则谈到，西安的限购新政反映出过去借落户政策炒房、部分外来人口炒房、部分郊区市场炒房等问题。“新政出台较为及时，此前西安也出台了管控房屋交易秩序的政策，通过政策组合拳，有助于促进西安房地产市场的稳定和发展。”

　　“很多客户都是刚落户过来，政策就出来了。”一位西安当地中介人士告诉记者，也有一些客户是刚看好房子，准备近期落户，却没料到政策已经出来了。记者获悉，在西安限购新政出台后，已有不少房产公司组织员工进行解读学习。

　　西安限购新政还涉及执行上的细节，包括：

　　1、6月20日及之前落户的可按照原购审政策执行；

　　2、通过社保或纳税落户的在6月20日及之前已提交购房资格审核房管系统的，可按照原政策执行，6月20日之后提交的一律按满五年执行；

　　3、在户籍中心正在办理落户申请的，若户口本中落户时间在6月20日之后的，不可按原政策执行。

　　针对此次新政能否起到为房地产市场降温的作用，e公司记者采访了多名西安本地的房地产从业人士。一位国内一线房企的销售人士告诉记者，西安从2017年开始就出台了限购政策，此后限购力度也一直在加大，但即使这样，西安房价仍然一直上涨，并没有抑制住消费者的购房热潮；因此，新政能否为市场降温还很难说，“最终结果只能看市场的供需比。”

　　事实上，供需比问题在西安房地产市场一直较为突出，新房、二手房价格倒挂的问题也长期存在。一位西安本地中介人士就认为，新政对房地产市场影响不大，特别是西安有购房需求的客户基数很大，但新房产品仍较为有限。

　　因此，对于此次西安限购政策能否起到积极的作用，该中介人士也持谨慎态度。“如果要为房地产市场降温，必须放开新房供应量，如果供应量上不去，客户买不上的情况会一直存在。”

　　房地产调控因城施策

　　与西安楼市同样高温难降的还有成都。e公司此前报道指出，2019年以来，成都土地拍卖市场竞争激烈，多个片区土拍价格楼面价刷新历史记录，甚至远高过地块周边二手房挂牌价。

　　值得一提的是，面对市场高温，近日，成都市市场监督管理局出手，要求房地产广告不得宣传“只赚不赔”、“坐等升值”等含有升值或投资回报的承诺；不得对规划建设中的设施及其他市政条件做误导宣传。

　　记者注意到，就在西安新限购政策出台当日，苏州房贷市场收紧的传闻也受到市场普遍关注。严跃进就此谈到，苏州贷款政策收紧，主要体现在的贷款政策略有调整，其理由基本上都是额度不足，这也体现出房贷政策趋严的导向。

　　事实上，最近这类政策收紧的案例很多，例如南京上浮首套房贷款、杭州上调房贷等。