中房报记者 苗野 | 北京报道

　　“这是中国未知的超级城市！”一位来过重庆的外国人说。

　　经济上，重庆是一个特别的城市。独特的历史，特殊的地貌，不可复制的地域，以及全产业的经济布局等因素叠加造就了与众不同的重庆。2018年，重庆GDP超过2万亿元，成为继北上广深后第五个GDP“两万亿俱乐部”成员。

　　即使有这样的经济分量加持，重庆楼市却还是一股“清流”。国家统计局数据显示，4月70个大中城市新建商品住宅价格中，重庆环比上涨1.2%。从全国城市房价排名来看，5月重庆以每平方米均价10290元，环比涨幅0.77%，排到第49位。从土地市场来看，重庆供应25宗，揽金221.04亿元，溢价率26.31%，成为5月二线城市中宅地供应前三的城市。

　　“重庆顶着唯一不限购的大城市的帽子，房价相对处于价值洼地。”多位市场人士接受中国房地产报记者采访时观点相似，他们认为，2019年以来重庆利好不断，太多的资源向楼市倾斜，土地拍卖价格创下一波波新高。“重庆楼市经历一段时间的调整，已经进入相对稳定的周期。要保持上升态势，还需要城市的产业和经济提升，并取决于城市吸引力和辐射力的增强。”

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　　土拍的盛宴

　　2019年以来，重庆的土地拍卖市场一直很热闹。

　　6月13日，重庆主城4宗土地公告到期出让。北碚地块被“弘阳+中骏”以总价9.05亿元，楼面价每平方米5508元摘取；中央公园19077地块被“龙湖+平安”以总价13.3亿元，楼面价每平方米10916元竞得；中央公园19078地块被“龙湖+平安”以总价9.95亿元，楼面价每平方米10991元收至囊中；水土地块被龙湖新御置业以总价4.52亿元拿下，楼面价每平方米6851元。

　　这场土地拍卖结束后，一家房企重庆公司的负责人发了一条朋友圈：“在上市企业半年报发布前付清土地款，既是机会也是挑战，更是公司实力的体现。”

　　纵观今年前五个月的重庆楼市，“地王”频出，楼面价节节攀升，溢价率也不断上升。其中5月28日，荣安地产(000517)以10.85亿元斩获的大杨石组团供应一宗商住用地，楼面价每平方米13549元，刷新了重庆“地王”。在过去的几年里，相同地段的楼面价从未到达如此高度，万元地块越来越多地出现在重庆土地拍卖现场。

　　重庆的楼市、地价跟重庆山城风貌特有的地形一样复杂难辨，它并不是简单地从市中心向环外扩散的阶梯式价格，而是分很多板块和区域，每个区域又相对独立，有自己的中心商圈和发展特点。在区域内又会依托人口密度形成多中心的商业形态，相互竞争又相互依托。

　　以中央公园板块为例，这是重庆最近几年大热的新兴区域，从规划发展来看，中央公园以后就是该板块的核心区域，土地价值也随着时间的推移而显现，现在中央公园的土地起拍价格已经超过每平方米9000元。

　　一位闽系房企营销负责人说：重庆可投资，房价不会猛涨，但有空间。我前段时间一个上午踩了几个盘，中央公园板块的房价大概在2万元－2.5万元/平方米，随着重庆新兴区域不断拓展，中央公园板块变得炙手可热，未来房价至少要达到4万元。我们是跟着城市规划脉络去投资，刚刚拿的地在中央公园第二圈层，预期很好，土地市场对房价有一定的预判性作用这毋庸置疑。”

　　如同流量迸发一样，重庆土地市场看起来像是以一种蓬勃姿态高速向前。

　　3月，西永、蔡家、水土相继拍出高价，引发热议。最终，中央公园不负众望，两块地以楼面价每平方米10596元和10662元尘埃落定，在众多对手中拔得头筹。

　　4月，重庆主城区土地市场总计出让6宗地块，吸引了融信、融创、保利、领地、顶融、金科等众多房企参与，平均溢价率达到56%。土地集中出让的回兴、鱼洞、界石三个板块的楼面价均被刷新。

　　5月，大渡口作为核心区域的代表，绝对是该月度中最闪亮的“星”，分别拍出每平方米9301元和10066元，刷新了自身价值，也让市场对它另眼相看。

　　华夏幸福(600340)产业研究院分析认为，都市圈的发展会受到地形这一因素的巨大影响，由于地形的阻隔，重庆的发展和其他地形平坦的城市相比有一定差异，地价的非阶梯式价格分布正是这种地形影响的体现。重庆近期地价上涨主要原因之一是 2018 年下半年以来的土地供给减少，此外近期房企融资改善和预期转好也是地价上涨的重要原因。房地产调控始终坚持稳房价、稳地价、稳预期的原则，重庆地价进一步上涨风险不大。

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　　被牵引的地产预期利好