胶南房地产市场的拐点到底来了没有？

自2018年以来胶南主城单价已经在万元已上，万元下的房子很难找到了，但是最近胶南的一些开发商搞事情。

1、火车西站板块的三国杀

先看了一下金地自在城，这是铁山火车西站的新兴板块大盘，坦白讲位置还是比较偏的，不过最近的风河快速路通车了，该路学习南方，遇到交叉路直接下地，在省成本的基础上没有了红绿灯，一路畅通，很是方便，体现了西海岸的设计水平，值得其他区市学习。

金地还是比较明智的，抓住了小阳春的机会，尽早展开宣传，采用千人大活动聚拢人气的办法，结果一个多月就把一期的500多套房子甩出去了，时间抓得紧，价格更是关键，把装修甩掉，九层洋房降低到万元以下，九千七八的均价优势一下子体现出来，把胶南市区及周边刚需和投资客吸引过来，实现快速去化。

也正因如此，市区中心大盘中建锦绣城的销售压力一下子就大了。毕竟这也是个刚需盘，装修高层也卖到12000，虽然13号线通车，但助推效果不大，如今遭遇金地阻击。很快采取措施，有样学样，回归毛坯和万元以下。

中建锦绣城售楼处虽然小，但号召力非同小可，9000元价格一释放，再次震动胶南楼市，刚需客户蜂拥而至，970套房子，除了142平大户型之外，其他房源客户已经达到了3比1了，估计还得上演几千人的疯狂摇号。甚至出现了中介5万卖号的消息，可见价格还是最大的诱惑力。中建回到毛坯，虽然引发老业主的大闹，要求退装修，当然不会有效果。

锦绣城这个中心楼盘的价格下调的作用非常巨大，标志着胶南楼市拐点的到来。因为这会产生一系列连锁反应。这里的拐点是指价格和销售速度形成尖锐矛盾，难以协调，要快速去化，必须有比较大的价格优势。

为何这样认为，首先回到金地自在城。二期该盘要推高层，目前释放的价格9300。在锦绣城9000多之后，这个价格吸引力大大降低，要想建立优势，实现快速销售，应该回到9000之内，均价8字头才行，才能拿下锦绣城的剩余客户。

更重要的，同属一个板块的绿地城际空间站项目已经于6月4日开工，声势不小，如何出招，肯定在酝酿之中了。另外，下半年6000亩的金茂巨无霸项目也将启动。金茂和绿地之前，金地必须抓住时间窗口，否则三家全部亮相之后，西站板块之搏杀必然刺刀见红，比如绿地的主要土地是在铁路的北侧，离市区更远一些，那么他家的价格是否应该比金地更低？比如金茂的盘子更大，出货量自然也更大。所以三家剧烈抢客之下，那时会是什么局势，就不是自己说了算的了。

2、军民融合区的三国杀

某城是比较幸运的，它时间早，竞争者少，又赶上了这波地产热潮，因此出货顺利，尤其是公寓，干净利落的收割了一批，当年曾亲眼目睹此场景，非常感慨。

最近交房了，就比较烦了，问题出了不少。业主一直找媒体曝光，原先在样板间看到的宽敞明亮的小“禅室”交付时变成无窗的小黑屋，比较适合达摩祖师面壁了，原来这才是禅室的本意呀。而平层公寓有100余户业主家客厅的大飘窗变成一道仅有40厘米宽的空隙，可以侧身窥探一下外面的风景，达到你看窗外的人，窗外的人却看不见你的奇特效果。

据负责人解释说，样板间不是交付标准。这话似乎没啥毛病，但作为一家负责任的央企，搞到这个样子，实在是尴尬。当年卖公寓，羊群效应之下，疯狂抢购，如今价格也降了，问题还一大堆，也租不出去，业主们的韭菜苦涩心理之崩溃，可想而知。

尽管设计和产品走了样，但销售还是比较斩钉截铁，一看军民融合区的市场不妙，赶紧采取措施，先下手为强，最新开盘的产品价格落了下来，洋房据说15000了，高层据说13000了，五月底一把开了600多套，去化了十之八九，算是提前收获。当初洋房可是卖到了18000，高层也是15000，甚至还有茶水费。如今价格落了，前期的业主们自然就站在了高岗上。