城市化的脚步由广度转向深度，空间的集约化发展需求日趋强烈。TOD（transit-oriented development）模式的出现，犹如一位点石成金的魔术师，它与商业地产紧紧相连，为后者的未来赋予了更多种可能。

商业地产的3D版本

顾名思义，TOD模式就是以公共交通为导向的开发模式。它诞生于美国，被认为是遏制城市空间蔓延增长的有效手段。而后，TOD模式在亚洲的日本、新加坡、中国香港等地发展得如火如荼，随着1990年代中国内地开始进行轨道交通沿线土地开发，TOD模式逐步在国内生根。

日本对TOD模式的成熟探索，为业内贡献了诸多先进范本。日本大阪的Grand Front Osaka是一处毗邻大阪站的站前综合体，它将商场、写字楼、酒店及住宅与交通枢纽进行了无缝连接。更为有趣的是，这一综合体将原本有限的空间由“2D模式”改为“3D模式”，将一块逼仄的城市空间进一步延展，成为更好的模样。

Grand Front Osaka

信由你的步伐漫步于这片错落有致的“城市森林”，缘水而行，不管是创新型商业，抑或是葱翠欲滴的园林景观，你将惊叹于设计师为城市空间赋予的新生命，感动于日本人匠人般的建造精神，而这一切都是这片商业综合体所带给你的美好。设计师们用心丈量了步行距离，哪怕这里有100条动线，人们也可以快速选择出最快的那一条前往想要到达的地方。

“TOD模式的优势是高效连结和无缝换乘。”西南交通大学（上海）TOD研究中心副主任杨竣杰认为，上述两条是TOD与传统做法的本质性差别。以TOD模式打造的跨业态的项目中，包括商业在内的各种业态从不会因用途的不同被割裂，而是与公共交通紧密相连。

难能可贵的是，TOD模式给商业带来了多样性。你可以选择在集中性的ShoppingMall里深度体验创新型商业带给生活的改变，也可以在行色匆匆间，买到你急需的那把雨伞，因为排布在动线两旁的商业都经过了精心的设计与挑选。

让商业赋予步行的乐趣

城市土地资源的稀缺决定了摊大饼式的开发建设模式已不足取，超大型城市拥挤不堪的市中心对低碳出行的呼声，促使TOD型商业地产快速推进。

根据《上海市城市总体规划（2017—2035年）》，至2035 年，公共交通占所有出行方式的比例达到50%以上，绿色交通出行比例达到85%。

让人们享受步行的愉悦感也是TOD项目的魅力。因此，TOD社区和街区制的概念被提出。街区制主要特点是街坊尺度舒适宜人、街道空间适合漫步、沿街界面公共开放、服务功能混合多样。而人们慢下来时，商业的沃土由此诞生。

万科天空之城或为一座以TOD模式探索未来都市面貌的项目。它位于上海17号线徐盈路站，拥有着近80万平方米的体量，融合了商业、办公、住宅、公建配套等多种业态。

万科天空之城效果图

其中商业部分包括一处中型综合体，主要客群为本区域的家庭型居民和虹桥商务区外溢的白领。作为TOD综合体项目的重要组成，这座商业体将不仅仅作为购物中心的存在，而是整个TOD社区的生活场。

它充分传承了TOD的开放与融合法则，引入著名的纽约高线公园设计理念，一条跨越社区的立体型绿色走廊把社区南边的人们带往商业部分，使得既可以保证住宅的安全，又可以让他们无需绕过住宅，直接从整个社区上方完成前往商业体的“跨越”。这一动线的设计仅是动线的亮点之一，该综合体使用诸多类似的动线将区域内步行的最远距离控制在800米内。

美丽的“盖子”抚平城市“疤痕”

步行的温度成就了公共交通路网的快速发展，这些网络犹如这个城市的血管，循着脉络，绵延不绝。而有些路网集聚之处，却像一道道“伤疤”挥之不去。城市运营商的兴起，使得TOD模式日臻成熟，交通枢纽上盖项目的整体规划设计也将成为美化，赋予它们全新的风貌。

2017年9月，上海万象城启幕，该项目总体量53万平方米，包括约24万平方米万象城购物中心、约14万平方米写字楼、约3万平方米的酒店。

这不仅仅是一个大型商业项目，更是上海首个商业运营的地铁停车场上盖综合体项目。据介绍，一条地铁线路平均长30公里左右，为满足运营收发车需求就必须每条线路须配备有2个停车场，其中每个停车场占地约30公顷。这些停车场割裂了城市空间给附近的居民生活带来不便的同时，也毫无美观可言。

在有限的建设用地中，如何以集约型理念利用好土地是摆在每一位城市运营商的一道难题。