我们都知道，一个国家的房价趋势短期看政策，中期看资金，长期看人口。如果三个因素都变了，意味着房价趋势发生变化，那么现在影响房价的因素有没有发生变化呢？我们从货币、土地、人口、负债、住房、城镇化、税收等角度分析一下。

　　一、负债变量

　　任何国家的政策都会在经济增长与防范风险之间取得平衡，房地产也一样。房地产在国民经济当中占的比重很高，房价上涨有利于经济增长，但另一方面，房价上涨会刺激居民踊跃买房，导致居民负债率上升，占用货币资源太大，出现房地产金融化的问题。

　　2008年国际金融危机爆发以来，中国房价上涨的最大动力在于居民借钱买房，2019年第一季度，中国居民杠杆率（负债率）是54.3%，2008至2018年这10年间共上升35.3%，年均上升3.5%。国际货币基金组织认为，居民杠杆率超65%就会影响到金融稳定，以我国居民杠杆率每年3.5%的上升趋势，未来只要3年左右的时间就会超过65%。

　　居民杠杆率快速上升意味着中国未来的房地产政策将会从支持经济增长向防风险转变，表现在限购、限贷、限售以及限制房地产企业融资方面，未来“四限”很可能是长效机制，特别是限制投机性买房方面。

　　二、货币变量

　　货币供应与房价上涨可以说是鸡生蛋的关系，说不上哪个先哪个后，买一套100万的房子，首付20万，贷款80万，意味给市场创造了至少80万的增量货币。反过来，央行需要投放对应的基础货币满足市场上的资金需求，截至2019年5月，中国的广义货币M2是189万亿人民币，超过GDP的两倍。在2017年5月之前，广义货币M2增速都会在两位数增长，高的近30%，同时M2增速是GDP的1.5倍以上。

　　但是2017年5月以后，M2增速降到了个位数，2018年12月M2增速是8.1%，2018年GDP增速是6.6%，2018年CPI上涨2.1%。如果我们把M2增速-GDP增速-CPI增速视为超发的货币，那么现在超发的货币几乎没有。这就意味着楼市对资金的利用由增量向存量过渡。

　　在资金格局发生变化的情况下，房价普涨的局面已经不存在，未来哪个地方吸引资金的能力越强哪个地方的房价就越容易上涨，反之则下跌或止涨。

　　三、人口变量

　　随着出生人口的降低，中国人口边际增速在慢慢降低，根据社科院的预计，中国人口将在2029年达到峰值14.42亿，从2030年开始进入持续的负增长。和资金一样，未来在中国总人口增加有限甚至下降的情况下，各地方的人口竞争已经从增量向存量过渡，人口会在农村-小城市-大城市之间流动，未来哪个地方人口流入越多，房价就越容易上涨，反之则下跌或止涨。

　　四、住房变量

　　受制于土地供应、住房存量，中国存量房时代正在来临，以楼市最火爆的2016年为例，2016年7月，北京房屋总成交2.9万套，其中，新房成交0.7万套，二手房成交2.2万套。存量房格局明显，同时，对于三四线城市而言，在强大的去库存压力下，新增住房也越来越有限，转而到了消化巨量存量房的时代。

　　住房供应进入存量房时代相当于减少供应，理应会促使房价上涨，但我们必须得注意一个问题，那就是住房存量房时代来临那么将意味着房地产相关税收也进入存量增税的阶段。

　　目前，房地产相关税收主要是在交易环节，比如增值税、所得税、契税、土地增值税、城建及教育附加、印花税等，而对于持有环节的住房征税很少，目前社会上呼声很高的房地产税是持有环节的税，不仅要对房屋征税，还要对房屋下面的土地征税，存量房时代来临后必然会导致房地产税提速，对于房价来说不是一个好消息。

　　五、城镇化变量

　　城镇化是人口流动的过程，也是房价上涨最主要推动力，根据《2018年国民经济和社会发展统计公报》，到了2018年底，中国常住人口城镇化率是59.58%（增长1.06%），户籍人口城镇化率是43.37%（增长1.02%）。

　　关于城镇化率具体的标准目前没有定论，但我查了一下数据，世界平均水平是54.8%左右，美、英、德、法、日等发达国家一般都在80%以上。

　　也就是说中国的城镇化还有很大的空间，但这决不意味着房价会普涨，我说过，城镇化是人口流动的过程，过去中国的城镇化主要是农村人口进入城市，未来的城镇化主要是小城市人口进入大城市，同时特大城市人口向郊区转移，这意味着未来房价上涨集中于金字塔顶端的城市，而特大城市人口外溢形成都市圈，带动周边城市上涨，这就是未来的趋势。

　　小结：

　　1、居民负债率上升限制了未来房地产政策大幅放松的可能，未来房地产政策偏向于防风险，正如银保监会主席郭树清6月13日所言：