时隔一年，2018年5月出台的太原新一轮限购政策在今年春夏楼市旺季渐渐显出威力。今年四月份至今，省城土地市场逐渐升温，但土地市场的下游行业——商品房市场销售面积却同比下降，且连续回落。
　　业内人士判断，五月的楼市“小阳春”很难发展到六月“盛夏”。与两年前相比，省城的房企品牌及楼盘数量仍在增长，但是单盘销售业绩却乏善可陈，各楼盘营销重心从宣传品牌价值、楼盘优势转向更为直接的带客，部分楼盘的销售渠道为了抢争客户不惜动武“大打出手”。而在市场竞争加剧的同时，业主买房有了更多的参照和选择。
　　A　土地市场厮杀火热
　　经历了春节前后的低迷，从4月份开始，太原土地市场出现了一波较热的局面。为争夺热门地块，上半年房企之间的角逐大戏并不鲜见。
　　今年年初，位于太原旧晋祠路的山西省警校旧址吸引了中国金茂、金地集团、万科集团、中国铁建、华润置地、华发集团、保利发展等7家开发商激战。经过数十轮的土拍竞价，最终这块地以24.7亿元、溢价率89%的价格拿下，楼面价创纪录地达到了7291元/平方米。随后，旭辉、碧桂园以互相参股的方式，以48.45亿在太原市尖草坪区三给片区拿下10幅二级开发土地。
　　业内人士分析，房企积极在太原此类城市拿地，一是为了增加未来的供应货值，二是四五线城市的市场风险更大，需要换仓到二三线城市。没有放心的面粉就没办法做出保质保量的面包。
　　根据朗润智业分析，2017年省城由于放缓供地节奏，2018年前五月土地供求均较同期大幅下降，而2019年土地市场供求动力充足。
　　从近两个月的公开数据分析看，4月份太原有23宗土地挂牌，出让土地面积达到了128.4万平方米，环比上涨121.8%；土地成交面积107.6万平方米，环比3月上涨100万平方米；土地总成交价超过80亿元，环比3月上涨了73.3亿元，涨了11倍。进入5月份，太原土地市场新增土地供应15宗，新增面积71.2万平方米，相较4月下降44.51%；共有16宗土地成交，成交面积71.2万平方米，环比下降33.8%；土地成交总额约46.934亿元，环比下降41.33%。
　　另外，根据山西省房地产业协会数据来看，全省土地市场稳步上涨。1月至4月，全省房地产开发企业土地购置面积27.3万平方米，同比增长3.1%，增幅比上年同期加快39.0个百分点；土地成交价款20.7亿元，同比增长93.2%，增幅比上年同期加快57.0个百分点；待开发土地面积631.7万平方米，同比增长27.0%，增幅比上年同期加快18.6个百分点。
　　B　商品房销售量同比下滑
　　相比火爆的土地市场，省城楼市今年成交却不尽如人意，尤其是动辄开盘十几亿、二十多亿的神盘难得一见。
　　“去年上半年，开盘首日业绩超过10亿的楼盘不在少数。众多楼盘将此业绩视为宣传卖点，要求合作媒体出专题、自家和各类合作乙方单位全员在个人微信朋友圈转发开盘业绩喜报。而今年，此类喜报的数量大幅减少，开盘业绩超过10亿的楼盘屈指可数。从这个细节，可以看出今年太原楼市热度不够。”某业内人士告诉山西晚报记者。
　　山西晚报记者综合整理相关数据发现，省城楼市上半年不论是成交额还是成交面积都有大幅回落。
　　去年前六个月，太原商品房成交额526亿元，同比上涨28%；成交面积422万平方米，同比上涨0.42%。而2019年一季度太原商品房成交量却同比下降32%，销售面积131.91万平方米。进入4月供需旺季之后，太原商品住宅供应面积23.4万平方米，环比下降44%，同比下降64%；成交面积37.18万平方米，环比下降39%，同比下降33%。5月供应面积为59.7万平方米，环比4月上涨1.1倍，同比下降约38%；成交面积68.4万平方米，环比4月上涨83%，同比下降29%；成交均价12500元/平方米，环比下降6%，同比上涨7%。
　　“1至5月，太原楼市仅有个别楼盘业绩可观，大部分项目寻客难。”某楼盘相关负责人告诉山西晚报记者。这种态势不仅出现在太原。
　　山西晚报记者查阅克而瑞数据发现，目前国内百强房企销售延续了自去年三季度以来的增速放缓，市场表现继续全面下行，整体销售规模较去年同期有所下滑。据悉，全国TOP50企业下滑幅度更为明显，权益销售规模较去年同期下滑了一成多，预计未来百强房企的整体销售仍将比较低迷。
　　省城商品房成交量下降，主要有两个原因：首先是客观因素，4月份太原没有新项目开盘，供应量比成交量还要少，可供消费者选择购买楼盘有限。而5月份，太原入市项目共有10个，其中刚需、刚改楼盘占据半壁江山，市场供应增加，但是受调控影响，客户数量有限。
　　业内人士表示，开发商会根据市场节奏调整营销及宣传策略。楼市行情走高，营销推广工作侧重品牌宣传，包括业绩海报、签约学校、政府视察都是宣传点，还有每年数千万元的硬广推广。而在竞争激烈、市场向下的情况下，带客成交是楼盘更看中的工作。
　　“在竞争楼盘售楼处门口截客的恶性竞争现象，各楼盘销售团队已习以为常，别人也来，自己也去。比这更为恶劣的是，通过支付‘渠道费’将竞争楼盘置业顾问争取为自家楼盘的销售渠道，直接挖墙脚。”一位知情人士透露，不仅如此，名企大盘热衷在楼盘选择两至六家销售代理商及渠道商，人为造成内部销售竞争格局的同时，清洗所有渠道及竞争楼盘客户资源，“热销”的背后是异常残酷甚至大打出手的缺客状态。
　　C　楼价水平较为稳定
　　在寻客难、竞争激烈的同时，省城楼市销售价格保持稳中小升。
　　最新数据显示，4月太原商品住宅成交价13200元/平方米，环比下降1%，同比上涨5%。这一价格和去年同期相比，较为稳定。“除少数热门地段、热门楼盘微涨外，太原房价今年基本稳定在这个水平。”业内人士表示。
　　山西晚报记者了解到，从前五个月的成交看，户型及成交价方面：80平方米至140平方米的户型，成交占比达到了72%。总价100万元以下户型畅销，但受到供应端影响，总成交额明显下降，占比仅13.5%；100万元至180万元之间的房子成交占比54%；而超过240万元成交价的房子，成交占比达到了12.5%。
　　另外，从去年和今年5月的楼价地图中，也不难看出太原楼价的走势。以长风中心板块为例，2018年5月的调研成交楼价是15000元/平方米，2019年5月是14810元；龙城大街板块，2018年5月调研成交楼价为14900元/平方米，2019年5月为15722元/平方米；晋阳湖板块，2018年5月调研楼价为14900元/平方米，2019年5月为14395元/平方米。各个热点区会因主力楼盘定价高低，带动区域楼价行情。
　　业内人士表示，因为土地、金融、开发等成本的增长，省城楼价水平仍以走涨为主，但是单盘的销售压力却只增未减。尤其是名企大盘的推盘并没有达到业绩预期、市场认可，会加重房企观望情绪，推后开盘期或降低供应量，销减营销投入，减少销售团队人数及薪资。
　　据了解，太原二季度商品住宅供货量将会加大，主要集中在龙城大街、漪汾板块、南中环板块、环西南板块，80平方米至100平方米刚需房供应量将会加大，有购买需求的读者可以关注。
　　D　三大热点板块值得关注
　　在低迷市场中，仍然有较为活跃的板块值得关注。
　　朗润智业数据显示，从太原热点板块商品房成交金额来看，太原南中环板块由于某楼盘入市，片区总成交金额达到了29亿元。在开盘供应的近千套房源中，成交600多套，开盘去化率达到了64%。该片区近期成交均价在15000元/平方米至16000元/平方米。
　　其次是晋阳湖板块，同样周边有三个项目开盘，总成交金额为26亿元。主要贡献项目为保利西湖林语、恒大青云城以及泰禾金尊府，目前该板块均价为14600元/平方米。5、6月份，该板块山投青运城将入市，保利西湖林语加推，预计热度将会持续。
　　而房价排名第一的热门板块——龙城大街板块，成交市场整体表现一般，主要是供应不足，成交受限，以成交金额16亿元排名第三。长风东板块、环西南板块、长风西板块、兴华街板块分列其后，成交金额在11亿元至16亿元之间。
　　从成交和关注热点看，目前太原各板块的楼盘价格、品质高低不一。老城区板块内，购房者均比较注重生活气息、地处学区等因素；看中楼盘品质和未来发展潜力的，基本都选择热门区板块的楼盘。尽管太原近两年来土地供应量加大，但随着城中村改造推进，房源的后续供应在一定时间段将上升，品牌多、楼盘多、供货多将有利于买方市场。

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