调控威力渐显，省城楼市：成交量下滑、楼盘缺客 山西晚报  2019/06/13

时隔一年，2018年5月出台的太原新一轮限购政策在今年春夏楼市旺季渐渐显出威力。今年四月份至今，省城土地市场逐渐升温，但土地市场的下游行业——商品房市场销售面积却同比下降，且连续回落。

业内人士判断，五月的楼市“小阳春”很难发展到六月“盛夏”。与两年前相比，省城的房企品牌及楼盘数量仍在增长，但是单盘销售业绩却乏善可陈，各楼盘营销重心从宣传品牌价值、楼盘优势转向更为直接的带客，部分楼盘的销售渠道为了抢争客户不惜动武“大打出手”。而在市场竞争加剧的同时，业主买房有了更多的参照和选择。

A　土地市场厮杀火热

经历了春节前后的低迷，从4月份开始，太原土地市场出现了一波较热的局面。为争夺热门地块，上半年房企之间的角逐大戏并不鲜见。

今年年初，位于太原旧晋祠路的山西省警校旧址吸引了中国金茂、金地集团、万科集团、中国铁建、华润置地、华发集团、保利发展等7家开发商激战。经过数十轮的土拍竞价，最终这块地以24.7亿元、溢价率89%的价格拿下，楼面价创纪录地达到了7291元/平方米。随后，旭辉、碧桂园以互相参股的方式，以48.45亿在太原市尖草坪区三给片区拿下10幅二级开发土地。

业内人士分析，房企积极在太原此类城市拿地，一是为了增加未来的供应货值，二是四五线城市的市场风险更大，需要换仓到二三线城市。没有放心的面粉就没办法做出保质保量的面包。

根据朗润智业分析，2017年省城由于放缓供地节奏，2018年前五月土地供求均较同期大幅下降，而2019年土地市场供求动力充足。

从近两个月的公开数据分析看，4月份太原有23宗土地挂牌，出让土地面积达到了128.4万平方米，环比上涨121.8%；土地成交面积107.6万平方米，环比3月上涨100万平方米；土地总成交价超过80亿元，环比3月上涨了73.3亿元，涨了11倍。进入5月份，太原土地市场新增土地供应15宗，新增面积71.2万平方米，相较4月下降44.51%；共有16宗土地成交，成交面积71.2万平方米，环比下降33.8%；土地成交总额约46.934亿元，环比下降41.33%。

另外，根据山西省房地产业协会数据来看，全省土地市场稳步上涨。1月至4月，全省房地产开发企业土地购置面积27.3万平方米，同比增长3.1%，增幅比上年同期加快39.0个百分点；土地成交价款20.7亿元，同比增长93.2%，增幅比上年同期加快57.0个百分点；待开发土地面积631.7万平方米，同比增长27.0%，增幅比上年同期加快18.6个百分点。

B　商品房销售量同比下滑

相比火爆的土地市场，省城楼市今年成交却不尽如人意，尤其是动辄开盘十几亿、二十多亿的神盘难得一见。

“去年上半年，开盘首日业绩超过10亿的楼盘不在少数。众多楼盘将此业绩视为宣传卖点，要求合作媒体出专题、自家和各类合作乙方单位全员在个人微信朋友圈转发开盘业绩喜报。而今年，此类喜报的数量大幅减少，开盘业绩超过10亿的楼盘屈指可数。从这个细节，可以看出今年太原楼市热度不够。”某业内人士告诉山西晚报记者。

记者综合整理相关数据发现，省城楼市上半年不论是成交额还是成交面积都有大幅回落。

去年前六个月，太原商品房成交额526亿元，同比上涨28%；成交面积422万平方米，同比上涨0.42%。而2019年一季度太原商品房成交量却同比下降32%，销售面积131.91万平方米。进入4月供需旺季之后，太原商品住宅供应面积23.4万平方米，环比下降44%，同比下降64%；成交面积37.18万平方米，环比下降39%，同比下降33%。5月供应面积为59.7万平方米，环比4月上涨1.1倍，同比下降约38%；成交面积68.4万平方米，环比4月上涨83%，同比下降29%；成交均价12500元/平方米，环比下降6%，同比上涨7%。

“1至5月，太原楼市仅有个别楼盘业绩可观，大部分项目寻客难。”某楼盘相关负责人告诉山西晚报记者。这种态势不仅出现在太原。

记者查阅克而瑞数据发现，目前国内百强房企销售延续了自去年三季度以来的增速放缓，市场表现继续全面下行，整体销售规模较去年同期有所下滑。据悉，全国TOP50企业下滑幅度更为明显，权益销售规模较去年同期下滑了一成多，预计未来百强房企的整体销售仍将比较低迷。

省城商品房成交量下降，主要有两个原因：首先是客观因素，4月份太原没有新项目开盘，供应量比成交量还要少，可供消费者选择购买楼盘有限。而5月份，太原入市项目共有10个，其中刚需、刚改楼盘占据半壁江山，市场供应增加，但是受调控影响，客户数量有限。