中房智库研究员 苏志勇 | 文

　　在国家培育发展现代化都市圈的大背景下，京津冀、长三角、粤港澳大湾区成为中国经济的三大主引擎。其中京津冀作为北方最具活力、开放程度最高、吸纳人口最多的都市圈，自然也成为房企竞相争夺的战略要地。

　　尽管两年来的严厉调控令京津冀楼市迅速降温，但京津冀协调发展战略下的政策利好为区域经济注入强大动力。2019年初，河北雄安新区总体规划和北京城市副中心控制性详细规划相继出炉，标志着京津冀“一体两翼“的发展格局初步形成，交通、产业、公共服务、城市运行保障等多方面的改善将为房地产行业未来发展带来充足的动能，也为房企带来巨大吸引力。

　　从近年来龙头房企区域布局的变化以及土地储备来看，”深耕都市圈”，成为龙头房企重要的战略选择，其中京津冀仍然是房企布局的重中之重。

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　　重仓京津冀：本土大鳄与外来强龙暗战

　　从最近两年上市房企年报及公开数据可见，在京津冀区域土地储备最为集中的当属华夏幸福(600340)、荣盛发展(002146)、首开股份(600376)、首创置业等本土大鳄。其中华夏幸福和荣盛发展成为河北区域当仁不让的“地主”；而首开股份和首创置业在北京市场先发优势明显。根据华夏幸福2018年年报，年末持有土地待开发面积485.7万平方米，其中位于京津冀地区395.4万平方米。规划计容建筑面积916.8万平方米，位于京津冀地区763.8万平方米。另有一级土地整理957.8万平方米，其中京津冀338.5万平方米。特别是作为产业新城开发商，华夏幸福在河北区域拥有巨量的开发园区土地未计入统计。

　　荣盛发展在京津冀区域特别是河北区域也有着1257万平方米土地储备，其中又以廊坊市为绝对主力，在廊坊市区、永清霸州区域、大厂香河区域分别拥有289万、169万、53万平方米，占比京津冀土储总量的40%。另外，荣盛发展在京津冀地区还拥有1.3万亩的一级开发土地。年报显示，2018年荣盛发展先后在京津冀、长三角、中西部等30多个城市获得土地89余宗（其中29宗位于河北），规划建筑面积760.53万平方米。

　　首开股份作为北京区域的龙头房企，2018年末拥有土地储备总建筑面积1255万平方米，其中在北京的土地储备超过半数。2018年全年共新增项目（不含土地一级开发项目）23个，地上建筑规模共计约269万平方米，其中，北京区域10个，地上建筑规模105 万平方米。除公开市场获得土地储备外，2018 年公司同时加大了项目股权收购力度，获得了多个棚改和土地一级开发项目。

　　融创作为在天津起家的房企，其在天津的土地储备达到1000万平方米，权益面积693万平方米；在石家庄，总土地储备178万平方米，权益面积52万平方米；在北京的总土地储备面积54万平方米，权益面积30万平方米。

　　近年来外部龙头房企进军京津冀的势头迅猛，融侨集团、合生创展、远洋地产等房企在京津冀的土地储备均超过3成，中粮地产(000031)、绿城集团、保利发展、富力地产、金科股份(000656)、合景泰富、旭辉集团等在京津冀也有较高的土地储备。总体来看，本土房企凭借土地一级开发以及保障房开发方面的优势，牢牢站住脚跟，其中首开、首创、京投发展、金融街(000402)、北京城建(600266)等坐稳北京市场；华夏幸福、荣盛发展牢牢把握住河北的市场份额；天津泰达、天房发展(600322)、津滨发展(000897)等占据天津市场重要位置。京津冀市场本土大鳄与外来龙头房企分庭抗礼的格局已经形成。

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　　土地市场小幅回暖 房企借机调整布局

　　2019年3月份以来，全国土地市场出现明显回暖迹象，京津冀土地市场也不例外。

　　近日，中指数据、克而瑞、易居等研究机构相继发布了今年1至5月房企新增土地储备及城市土地成交排行榜。从房企拿地布局情况看，粤港澳大湾区、长三角、京津冀三大区域仍是房企追逐的热点，在三大区域中，长三角的争夺最为激烈。京津冀区域中天津表现最为抢眼，以700亿元的成交额位列各城市土地成交排行榜第二位；北京以650亿元位列城市排名第四位；河北的城市中，石家庄以174亿元的成交额排在第二十一位，其他城市土地成交表现平平。

　　中房智库根据CREIS中指数据公布的信息，对1至5月份京津冀三地土地出让情况进行梳理发现，前15家房企拿地总面积超过1350万平方米，权益建筑面积达到1137万平方米；拿地金额超过1140亿元，权益金额达到966亿元。碧桂园、万科、融创、新城控股、旭辉、荣盛、蓝光发展(600466)等房企在京津冀区域拿地面积均超过百万平方米。