中新经纬客户端6月4日电 题：《李宇嘉：洼地效应突出，大湾区楼市迎来新生力》

作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员，中山大学银行研究中心研究员)

《粤港澳大湾区发展规划纲要》指出，巩固和提升香港国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位，强化全球离岸人民币业务枢纽地位、国际资产管理中心及风险管理中心功能。这一连串“枢纽+中心”的定位，让香港事实上成为了大湾区规划“落地”最主要的受益者之一，在地产方面也不例外。

大湾区建设缓解香港楼市难题

大湾区对香港地产的正面效应，重点在两方面：一是解决地产和金融把持香港经济，从而造成实体产业“空心化”的问题；二是解决高房价困境，疏解香港年轻一代“失落”，平抑由此引起的各种社会问题。

站在大湾区11个城市融合的角度，香港就不存在产业“空心化”的问题。因为，香港是湾区产业结构最轻型、最先进的城市。只要背靠市场广阔、科技和制造业底子厚的大湾区腹地，香港经济“虚”的部分立马就“实”了起来。实现这一点，就要做到与大湾区城市互联互通。

所以，香港要加入大湾区的朋友圈。港珠澳大桥、深中通道、深珠通道、虎门二桥、穗莞深城轨等等，接连开通。基础设施互联互通以后，香港与大湾区其他城市房价的4-10倍的差距，即便不能完全抹平，也能填上10%的巨大溢价。

大湾区楼市洼地效应突出

2019年春节后，香港房价掉头向上，收复了2018年的失地。看来，香港全球房价最贵，买房难度最大的地位是“刚刚的”。香港年轻人住房问题怎么办？

不妨来大湾区其他城市！房价低、环境好。近期，大湾区各市普遍放松了对港澳人士的购房限制。比如，珠海提出，港澳来珠海创业人士，在购房、子女教育、就医等方面享受珠海市民待遇；在广州，只要提供工作证明，即可购一套房。中山市对在中山辖区内没有住房的、祖籍中山的华侨及港澳台同胞家庭，允许购买一套住房。也就是说，大湾区主要城市纷纷取消了港澳人士购房在居住或工作年限上的限制。信号很明确，欢迎港澳人士在大湾区其他城市置业。

根据大湾区规划，珠海、惠州、中山等地，都定位于港澳青年创业、湾区休闲养老和生态旅游等基地，对接港澳居民的居住需求、创业需求、养老需求，这恰恰是香港最需要的。香港不仅存在年轻人“住不起”、“租不起”的问题，也存在老年人“养不起”的问题。目前，港澳居民在大湾区的公积金业务相继开通，再考虑到香港超低利率环境，大湾区其他城市楼市洼地效应很突出。

近年来，广东省每年净流入常住人口100万以上，拥有国内其他省份不可比拟的人口红利优势。综合看，即便是基于投资需求(赚取租金和物业溢价收益)的诉求，在融资利率超低的情况下，港澳人士大湾区内购房，也是非常划算的。

湾区迎来新生力

香港地产商恒基、新鸿基、新世界三巨头，都在积极布局大湾区地产。比如，恒基在内地的土地储备，2014-2015年还是以“亿英尺”来计算，但2017年只剩下4290万平方英尺，2018年只剩下38.3万平方英尺。但是，恒基明显在增加对广州和深圳的布局。而2018年，新鸿基也重返广深，连续拿下南沙庆盛枢纽综合体地块。

2016年以来，新世界向恒大出售武汉、海口、惠州、贵阳、成都等地物业。退出并不是看空内地，而是聚焦大湾区。2018年，新世界对外披露，新世界在大湾区拥有80万平米土地储备，未来还将投放150亿元在大湾区。

业内都知道，“囤地+慢开发”，享受物业长期增值和租金收益，这是香港地产商一贯的运营模式。他们之所以退出广阔的内地市场，就在于内地限价严格、打击囤地、配建普遍化、市场下沉(三四线)，“囤地+慢开发”在内地很多城市越来越行不通了。但在大湾区，这是个例外。

粤港澳大湾区是中国未来科技创新第一湾区，也是国家最为重要的“增长极”。随着人口越来越向大湾区密集，高科技和创新研发集中分布，港澳与湾区重点城市互联互通，湾区物业增值和租金收益前景非常可观，这符合香港地产商的经营逻辑，也预示着大湾区楼市注入新生力量。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)

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