时值偿债高峰期，今年房企融资情况备受关注。

　　截至2018年年末，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，预计将在2019年至2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿元。但2019年房地产销售增速明显放缓，前3个月销售额同比增速为5.6%，较去年同期下降4.8个百分点。

　　在债务密集到期、销售下滑背景下，不少房企希望通过加速融资进行投资与偿债，但4月份却再度“折戟”。

　　同策研究院数据显示，2019年4月，40家上市房企完成融资总额共计753.62亿元，环比上月大幅下跌26.42%。在采访中，业内人士和专家认为，在调控思路不变的大环境下，这种状况很难改变。近日发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2019）》认为，“‘房住不炒、因城施策’的调控思路并未发生改变，预计2019年房地产市场销售回落，投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。”

　　多个融资渠道受限

　　强大的融资能力对于任何一家房地产企业来说都至关重要。诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，房企融资的主要渠道是银行贷款、非标融资、国内证券市场融资、海外融资、应付款和预收款融资。

　　央行数据显示，2019年一季度末，房地产开发贷款余额为10.85万亿元，同比增长18.9%，增速比上年末低3.7个百分点。从增量来看，一季度房地产开发新增6600亿元，相比去年同期少增400亿元。

　　此外，受资管新规、委贷新规影响，2018年，房企非标融资新增余额占比仅1%，较2017年回落13个百分点，其中委贷规模快速减少，2018年房地产委贷余额估计减少1.6万亿元。同时，2018年，银行开发贷、境内外证券市场的融资新增余额占比分别上升12个和2个百分点。

　　克而瑞研究中心监测数据显示，2018年，64家重点房企的加权净负债率为89.06%，同比下降6.56%，净负债率下降的企业占比为56.3%。

　　“这是融不到钱导致的负债率下降，实属无奈。”这是不少房企的共同处境。面对银行信贷门槛比较高、非标融资受限、信用债发行用途受限，房企目前只能借新还旧，且不得用银行间票据偿还公司债。

　　与此同时，境外发债融资用途也受到一定限制。去年发布的《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》规定，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金。

　　受杠杆加大、调控持续收紧、公司债发行受限等因素影响，2018年，64家重点房企融资成本结束了连续两年的下降，回升至6.65%；其中，84%的企业融资成本有所提高，企业财务压力加大。

　　恒大研究院副院长夏磊认为，在货币政策稳健宽松的背景下，虽然房企融资成本随无风险利率小幅下降，各渠道融资规模有所回升，但由于房地产融资仍受限制，资金并未显著流入房地产行业。上述蓝皮书报告也认为，2019年，随着货币政策进一步放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用有限。

　　紧盯房地产金融风险

　　今年年初，银保监会副主席王兆星强调，房地产金融是下一阶段监管紧盯的几个重要风险领域之一。具体来说，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，防止房地产金融风险出现大的问题。

　　2019年4月，中共中央政治局会议重申“房住不炒”，预计短期内房地产融资不会开闸放水，在正规渠道上，房地产行业不会产生巨量的信用创造。

　　政策收紧后，相关合规监管也在趋严。

　　日前，银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（以下简称《通知》），对2019年银行保险机构整治工作进行部署。其中，房地产融资乱象被单独点名，从而引起社会广泛关注。

　　其中包括：表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发等。

　　此外，5月以来，上海银保监局、山东银保监局、聊城银保监分局对违规向房地产市场提供融资的行为作出过处罚，对象涉及6家银行业金融机构及相关责任人。从行政处罚信息来看，“房地产开发贷款贷前调查不尽职”“贷款资金违规流入房地产企业”“变相为房地产企业提供土地储备融资”等均是违法违规高频事由。

　　“监管频频出手也传递出明显的信号，房企后续融资并不乐观。”一位房企高管坦言。

　　发展趋势将延续

　　值得关注的是，房企的另一个主要融资渠道——信托方面，也有一些变动。