买房，可能是很多人一辈子花的最大的一笔钱。按照目前本市二手房交易的常规操作，这些钱，一般都是买卖双方私下交割的。那么，有没有可能发生这样的事情——

　　定金、首付款甚至替房东提前还贷的垫付款，都付给房东了，最后房子还过户不到你的名下？或者，房东把房子过户给买方去办按揭贷款，最后也拿不到钱？

　　这个环节买家的资金风险很高

　　本市一房产中介负责人给记者讲了前些年碰到的一件事。

　　有一位客户看中了鄞州新城区一个小区的二手房，付了10万元定金，房东还有100来万元按揭贷款要还，客户也同意出这笔钱替房东提前还贷。然后在双方准备签合同时，房东说了一番话，大意是——他这套房子现在是一切正常，但买方得尽快去办过户；因为他的债务很多，正在打官司，晚了的话，房子有可能就被法院查封了……

　　那位客户考虑了3天，最后决定不要10万元定金，放弃购买那套房子。

　　这位房产中介负责人说，二手房买方最大的资金风险，就在这个环节，即：买方定金以及替房东提前还贷的钱都给了后、双方准备去办过户手续之前。

　　这个时候，房东一般已提前还贷完毕、房子已经“很干净”，如果房东有债务，债主最有可能瞅准这个时候去法院申请查封房子。

　　事实上，即便已经递交过户申请，但按照专业人士的说法，在过户申请刚被不动产登记机构受理时，登记簿记载不会马上就完成——即房子产权人的名字还没有从房东改成买方，这个时候房子肯定也是没有抵押、没有按揭，很干净的，债主选择在这个时候申请查封，同样会成功。

　　不管哪种情况，一旦房子被司法查封，二手房买方的损失显然是逃不掉的。

　　此时，买方实际上成了房东的债权人之一，已经付的定金、首付款以及提前还贷垫付款等，就是房东欠买方的债。房子被拍卖后，买方只能按债权比例获得赔偿。

　　比如买方总共已付给房东100万元，房子拍了300万元，而房东债务总共有500万元，那最后买方就只能拿回300万元的五分之一即60万元。

　　记者从各大房产中介得到的反馈，虽然上述类似事情在本市二手房市场上发生的概率不高，但近些年时不时还是会有发生。像2008年金融危机时，本市便发生过多起房东房子被司法查封用于抵债的事件。

　　因此，中介人士建议：“买房前要先让中介确认下房东征信有没有问题。”对于房东征信有问题的房子，中介现在都是敬而远之的。

　　这个环节卖家的资金风险很高

　　在二手房交易过程中，不止买方，卖方也同样可能遭受资金损失。

　　在本地一个网络论坛上，一则“二手房买卖，先过户再贷款合理吗？”的帖子，前段时间引发了热议。

　　帖子说：“我是卖方，问了几家中介貌似都是先办理过户再让买方贷款。我这边也签署了新房的协议，要6月底拿出首付。那么问题来了，如果因为买方征信有问题或者银行因不可控因素放款慢，导致我在6月底拿不到房款，一方面我要面临新房的违约，另一方面我的房已经过户了，法律上不是我的房子了。对买方来说，银行延误放款，他们不能及时把户口迁入和入住，影响小孩就学和生活，双方都没有好处。”

　　这则帖子，说出了在二手房交易过程中，卖方最大的风险环节，即：过户已完成、买方的房贷银行还没审批发放的时候。

　　这个时候，从法律上说，房子产权已经是买方的了。如果买方有征信问题，或者银行因为贷款额度紧张、房贷政策有变，买方必须提高首付比例，而买方又凑不足增加的首付款，那卖方就会迟迟拿不到钱——这笔钱，一般要占到总房款的百分之六七十，比买方付的定金、首付款更多。

　　有房产中介人士告诉记者，去年有很长一段时间银行贷款额度普遍紧张，很多银行收紧了按揭贷款，部分银行甚至暂停房贷业务。有位房东在去年年初将房子卖了，交税、过户都完成了，但3个月过去，银行一直没有给买方放款，本想要拿到钱后置换新房的房东，眼看楼市越来越火，房价飙升、楼盘又提高认筹金和首付比例，心急如焚……

　　这还算好的。如果买方也和上面提及的那样有债务，过户完房子被查封，那卖方同样有可能会拿不到全部房款。

　　如何才能保障二手房交易资金安全？

　　那么，在二手房交易过程中，买卖双方如何保证各自的资金安全呢？

　　南天房产副总经理郑舞燕分别给买卖双方给出了如下建议。