利出四方，有粮不慌。

文/华商韬略 徐艳丽

海南，中国唯一的热带岛屿省份，它的土地“就像宝贝一样，放得越久越有升值空间。”

    【限购一年，海南降温】

爱恨交织，是海南人对房地产的矛盾。

2017年，房地产税收在海南全省财税中占比49%，投资占比51%。内地来买房的人，一飞机一飞机地空降到海南三亚、海口、陵水、澄迈。

“土地不卖了投资一定下来，房地产不卖了GDP一定下来，我们税收50%来自房地产，经济数字一定会下来……”

在2019企业家年会上，海南省长沈晓明直言，房地产确实是一件好东西，但海南房地产的比例越来越大，“我们没有那么多土地可以消耗了”。

2018年4月22日，一纸限购令，镶金边的海南对外地购房者关上大门——从此外地人来买房，必须满足至少两年社保、五年限售、七成首付、一家一套……

限购之前，海南楼市的岛外客户购房占比达到6成甚至8成。东北人、河北人、北京人、河南人、山东人、安徽人……由内地购房大军组成的海南“候鸟族”，春去冬来，养老避寒。

限购之后，几十万候鸟来此安家的念想变难了。炽手可热的海南楼市挨了一记春雷。

严政调控之下，2018年海南房地产开发投资相比上年下降16.5%，房屋销售面积下降37.5%，销售额稍过2000亿元，同比下降23.2%。

去年全年，海南省供应住宅用地88公顷(1320亩)，比2015年的住宅用地减少了88%。

一些热门城市，比如省会海口，住建局、物价局多方约谈开发商要求压住房价红线。

去年8月起，海口商品房的备案价一直控制在17300元/㎡以内。限购之前，很多楼盘均价超过2万，限购之后按“官方指导价”卖，有房企坦言：“很难平衡利润与收益”。[1]

    【冰火之间，适者生存】

能不能熬过限购期，似乎成了海南4000多家房企的生死议题。

“422限购”令出一年，部分举债过高、杠杆过大、污染过重或布局过窄的中小房企亮了红灯。

甚至，在部分媒体报道中，万科等当地一线房企也纷纷“梦断海南”“深陷泥潭”“难逃鬼城”“跌下神坛”……

舆论中的海南楼市成了“大型车祸现场”。

实际上，据链家统计的2018房企成交榜，碧桂园以160亿元位居榜首，雅居乐以129亿元位居第二，融创、恒大、保利、万科等皆排名前十，业绩依旧不俗。

在部分中小房企苦撑待变之时，这些深耕海南的“地头龙”临危未乱，雅居乐、碧桂园、融创、万科的销量排名反超上年。

翻看2018年财报，碧桂园营收同比增涨67%，融创海南扛住限购压力，126亿成交金额几乎跟2017年持平;有“海南地王”之称的雅居乐，去年预售金额突破1000亿大关，营收、净利、股东收益保持同比上涨。

“市场冷下来了，我们承认。”一位海南地产中介表示。但头部房企因其土地储量、销售韧性和经营管控能力强，并未因限购政策呈现太多动荡。

高喊“活下去”的万科去年大赚337亿元，其中仅海南项目就成交近45亿。

这些销售，一方面来自海南当地刚需消化，另一方面来自限购的急刹效应——

政府骤然收紧土地供应，在新增建筑面积锐减的情况下，海南楼市呈现量降价涨。422限购之后，三亚新建商品住宅价格在两个月内连续上涨3.2%、3.7%，涨幅全国第一。与此同时，由于楼市供需双向收缩，符合条件的购房力量更加向楼盘区位、物业服务、配套水平具有优势的头部房企浓缩。

由此来看，限购实际上造成了一场当地楼市大洗牌，优胜劣汰，危中含机。

甚至，眼下在海南房企中有一个普遍感受：此次限购，对当地一些运营能力不足、急需回笼现金流的中小型房企，也许很难撑到机会来临。但对没有大加杠杆、没有财务压力且手握大量土地的头部房企而言，这场攻坚战反而是有利的——“家有余粮心不慌”。

    【利出四方，有粮不慌】

十年前，海南陵水湾畔的12公里海岸线上，“万亩大盘”清水湾首次开盘引发轰动，第一年就创下64亿销售额的海南单盘销售冠军。

“神盘”名号一炮打响。此后十年，清水湾成为海南地产全面复苏的标杆。

一个项目吃十年?准确说，是一个眼光赚十年。

十年前的海南陵水，荒土四野，农业立县，人烟渺茫，土地价格每平米200多元，拿地成本在项目开发成本中几乎可以忽略不计。

在考察当地自然人文条件后，当时刚刚走出广东的雅居乐数年之内重仓1.5万亩地，累计投资320亿元，为期十年规划开发，在国境之南搞拓荒。