导读：粤港澳大湾区规划落地后，整体呈现珠海、中山、江门和肇庆市场热度依次递减。

　　文／  克而瑞研究中心

　　受益于粤港澳大湾区远景规划，释放巨大的改革制度红利，粤港澳大湾区将对标打造成全球第四大经济湾区。湾区交通、经济、产业等快速发展，高素质人才大量引进，有望给粤9城房地产市场提供更为坚实的需求支撑，市场前景长期看好。

　　相较于广州、深圳、佛山、东莞和惠州市场关注的焦点城市，珠海、中山、江门和肇庆市场关注度较低，部分城市市场数据也不透明。而从我们实际调研情况来看，粤港澳大湾区规划落地后，长期被市场所忽视的4城市场热度不尽相同，整体呈现珠海、中山、江门和肇庆市场热度依次递减。

　　大湾区市场现状

　　粤九城楼市对政策敏感性高

　　城市间广泛渗透购房需求多向外溢

　　1、房地产市场对调控政策敏感度高、受其影响大

　　2016年3月深圳率先升级限购，2017年3月广州跟进升级限购，随后广、深两市房地产市场明显降温，投资性需求梯次离场。而从市场走势来看，深圳、广州成交量分别于2015年、2016年创历史新高，随后成交量均高位回落。近年来，深圳、广州成交量仍处下行通道，但同比跌幅明显收窄，2018年深圳、广州成交量同比分别微降0.4%和4.8%。另外，2016年国庆期间东莞、珠海和佛山重启限购令，核心城市投资性需求被迫离场，成交量皆高位回落。相较而言，珠海市场对政策敏感性颇高，因政策严厉打压，珠海市场步入调整期，成交量连续两年低位运行。鉴于粤港澳大湾区规划释放巨大改革红利，粤9城房地产市场将明显受益，市场前景可高看一线。

　　2、房地产市场规模呈现不同的城市梯队 略

　　3、核心城市与三四线城市市场轮动特征明显 略

　　4、广深调整到位，三四线调整周期短、库存风险可控 略

　　5、房价涨幅趋缓，因放松限价广州房价结构性拉升 略

　　珠海

　　政策松绑、利好兑现后市场显著转暖

　　中长期仍可高看一线

　　1、政策环境：政策执行松动局部取消限购，全面放宽人才落户

　　2016年10月珠海重启限购限贷，2017年4月限购限贷政策再升级，非户籍居民家庭社保缴存年限由原先的1年增至5年，珠海房地产市场就此步入长达两年的调整期。当年5月，土拍实行最严限售令，部分土地严格限定自项目竣工验收之日起10年内不得抵押、转让及销售。

　　2018年4月“珠海英才计划”出炉，各类人才可分别享受住房补贴、生活补贴、现金奖励等，其中顶尖人才即可享受200万元奖励，还可申请600万元住房补贴等各种优惠。毫无疑问，“珠海英才计划”可谓是含金量最高、保障力最足、覆盖面最广的人才政策，珠海将对标打造大湾区人才高地。

　　步入2019年以来，政策执行层面开始出现“松动”迹象，大专以上学历可落户，非户籍家庭只需开无房证明即可购房。限贷层面，首套房首付3成，利率上浮10%；二套房贷款结清首付4成，未结清首付5成，利率上浮15%。限售层面，斗门区限售3年，其他区域限售5年。限签层面，网签备案高低搭配，结构性维稳全市房价。

　　2、房地产市场：限购松绑后楼市快速转暖，但短期规模仍难突破前期高点 略

　　3、土地市场：近年来地价逐级提升，2018年土拍降温地价高位回调 略

　　4、经济与人口：经济已达世界发达地区水平，产业人口加速净流入 略

　　5、发展规划：旅游业发达，正转型升级“三高一特”现代产业 略

　　6、市场预判：对外来定居和投资吸虹效应强劲，中长期市场仍可高看一线

　　近期，受惠于政策局部松绑，珠海房地产市场明显升温，外省市投资客大量进场。我们认为中长期珠海市场仍可高看一线，主要原因不乏以下三点：其一，珠海经济发展水平较高，并有较强产业发展基础，城市经济向好发展有望给房地产市场提供需求支撑；其二，随着粤港澳大桥通车以及更多大湾区规划利好逐步兑现，珠海作为连接港澳的桥头堡城市，必将收获更多的改革制度红利。未来两岸三地之间的市政交通将进一步完善，产业联动将进一步加强，或多或少将利好珠海房地产市场；其三，最强人才新政大幅放宽落户门槛，产业人口大量导入，必将给房地产市场带来不菲的增量购房需求。

　　7、附录-市场调研：楼市、地市齐转暖，渠道分销拓客外省市客户持续增多 略

　　中山

　　湾区利好下市场回温但仍不及2016年

　　中长期产业发达、需求有支撑

　　1、政策环境：限购、限贷、限价从严执行，人才落户成效显著 略

　　2、房地产市场：受政策、规划等影响波动较大，落户放宽后供求重回高位