1.事件摘要

　　公司2019 年全年累计实现营业收入164.69 亿元，同比增长15.66%;实现归母净利润44.80 亿元，同比增长0.05%;实现归属扣非净利润26.14 亿元，同比增长1.85%;经营现金流量净额为40.94亿元，较去年同期减少30.11%。

　　2.我们的分析与判断

　　(一)自营商场与建筑施工业务助力规模增长，财务费用与公允价值变动拖累业绩表现

　　2019 年全年公司共计实现总营业收入164.69 亿元，较去年同期增加22.29 亿元，同比增长15.66%。其中，公司主营业务包含家具商业服务业、建造施工及设计服务业以及商品销售及相关服务业实现营收153.21 亿元，较去年同期增加20.30 亿元，对应YOY15.27%，总营收占比达到93.03%，较去年同期降低0.31 个百分点，贡献公司总营业收入增量的91.05%;至于公司其他收入，2019 年合计实现11.49 亿元，较去年同期增加2.00 亿元，实现同比增长21.02%，总营收占比达到6.98%，较去年同期增加0.31 个百分点，贡献总营收增量的8.95%。由此可见，公司2019 年总营业收入规模的扩张主要来自于公司主营业务带来的增量。

　　首先，从公司门店角度来看，截止2019 年末公司在全国范围内共计拥有87 家自营商场，250 家委管商场，战略合作经营12 家商场，44 家特许经营家居建材项目，共计428 家家居建材店，较去年同期净增加69 家门店。其中，2019 年公司新开自营/委管/战略合作经营/特许经营项目6/35/12/22，委管转自营门店3 家，关闭自营/委管门店2/10 家，战略经营项目均为公司于2019 年收购山东银座家居46.5%股权后与其达成战略合作的12 家家居卖场。2019 年公司净增加委管与自营门店数量共计29 家，远低于2018 年净增加52 家的水平，主要是由于受经济增速下行压力新开委管商场有所减少所致。

　　按地区拆分公司自营与委管物业门店，2019 年公司在北京/上海/天津/重庆/东北/华北(不含北京、天津)/华东(不含上海)/华中/华南/西部(不含重庆)地区拥有自营门店4/7/4/5/11/10/25/8/5/8 家门店，较去年同期变动0/0/0/1/3/1/0/1/1 家门店，其中华北地区增幅明显主要是由于该地区内2 家委管门店转自营所致; 2019 年公司在北京/上海/天津/重庆/东北/华北(不含北京、天津)/华东(不含上海)/华中/华南/西部(不含重庆)地区拥有委管门店1/0/3/6/16/29/105/35/12/43 家，较去年同期变动0/0/0/0/0/-2/14/5/1/4家门店，其中华北(不含北京、天津)地区门店净减少主要是由于2 家委管门店转为自营所致，而公司在报告期内大力加码华中地区以及西部地区委管门店符合公司向低线城市渗透的战略规划。

　　从门店经营数据角度出发，2019 年公司自营商场共计87 家，平均出租率达到93.40%，较去年同期下滑2.8 个百分点;其中，成熟门店的同店增长率达到6.10%，较去年同期下滑2.0个百分点;2019 年末公司委管商场共计250 家，平均出租率为93.5%，较去年同期下滑1.50个百分点。2019 年，公司自营及委管门店的出租率与同店增长率出现下滑与放缓迹象的主要原因是由于经济增速下行以及房地产销售疲软导致家居卖场行业整体承压所致。

　　按行业拆分公司主营业务，2019 年公司家居商业服务业/建造施工及设计服务业/商品销售及相关服务业分别实现125.01/22.51/5.69 亿元，较去年同期分别增加11.56/7.71/1.03 亿元，实现10.20%/52.10%/22.00%的同比增长，占主营业务比重分别为81.60%/14.69%/3.71%，较去年同期分别变动-3.76/3.56/0.21 个百分点，贡献主营业务增量比重分别为56.96%/37.98%/5.06%，可见公司主营业务产生的增量主要依靠家居商业服务业，即公司旗下直营与委管商场业务产生的收入，主要由于公司于2019 年新增委管与直营门店所致;对于建造施工及设计服务行业实现的高速增长，主要是受益于公司积极承接外部商业物业业主的建筑施工业务所致，使得主营业务营收占比大幅提升;至于商品销售及家装业务，作为公司未来增添业务结构弹性的发展方向同样录得中高速增长，主营业务占比实现同比提升。

　　进一步拆分公司主营业务中涉及自营与委管商场业务部分收入，2019 年公司自营及租赁/项目前期品牌委托管理服务/项目年度品牌咨询委托管理服务/工程项目商业管理咨询费/商业咨询费及招商佣金分别实现77.99/13.10/21.90/0.97/11.06 亿元，较去年同期分别变动6.31/-2.54/2.70/-1.18/6.28 亿元，分别实现8.80%/-16.20%/14.10%/-54.80%/131.30%的同比增长，可见与新开委管商场数量高度相关的项目前期品牌委托管理服务以及工程项目商业管理咨询费均较去年同期均有所减少，而公司自营商场业务以及于报告期内实现开业的委管商场所产生的商业咨询费与招商佣金贡献主要增量，二者分别贡献公司主营业务增量中的31.07%/30.92%，合计贡献约62.00%，因此2019 年公司主营业务中家居商业服务业营收增长主要由于公司新增自营商场以及新增委管商场带来的前期招商以及商业咨询费增加所致。