乐居财经 赵星雯 8月7日，上坤集团创始人兼CEO朱静在三亚表示，98年到08年是一个地产的红利期。08年到2015年又进入了另外一个阶段，红利+产品的时代。到了今天这个时代，除了红利和产品之外，传统地产的坚持和创新还能在哪些方面？

  上坤认为真正的好的房子是可以洞察人性的，人和自然，人和城市之间的协同的关系，不符合人性的需求都是伪需求，我说的好的产品不一定是豪宅。在我们上坤整体的产品体系里面会有一个根据周期调整我们的产品体系，在市场上行期的阶段，我们会增加更多的改善性的产品，但是在市场下行期的期间，我们会增加首置的产品的比例，都是为了怎么样符合市场的需要。

  上坤内部有一句话，有理想而不理想化，我们对产品坚守的理想肯定要有，但是我们怎么样符合今天房地产行业的政策市、金融市的大的环境，怎么样让企业健康的发展，是我们每个企业在发展过程中应该面对的事情。

  我们希望在社区里面让这些孩子们真正的接触到一些农业的，整体的或者是自然的，更多的环境，从小让他们对农场的感觉会有更好的接触。

  我们在看看还有一些景观叫好看不好用的，我们也看到很多的项目，特别是很多的商业项目从开业到后陆续的整改过程中，实际上所有的商业都可以看到，特别是一些社区类的商业，如果原来有一些广场喷泉的，或者水系的，到后的结果就是自己把自己改造了，把水系填埋，重新变成硬质的铺装使用的景色。我们的小区有小区喷泉经常在喷，我们想象一下，实际上对于上坤我们改变了原来很硬质的喷泉的做法，会做一些情景的花园，下雨的时候可以蓄一些水，晴朗的时候可以让他们在里面蹦跳，还可以拣一些石头玩

  对于老人的生活来讲，可能更多的是简单重复，并不是特别丰富的业余的生活。我们很多的项目里面都会设置一些老人的专属的休闲空间的打造，让他们真正的说我们之间也是老有所乐的交流的空间。

  针对年轻人，上坤的极客公寓，我们除了设置一些公共的厨房，还有一些阅读的分享，包括很便捷的健身，有更多的空间享受这样的生活，户外的场地我们也变得非常有吸引力，自然材料和家之间的很好的接触，包括一些星光跑道，让年轻人也能有更好的空间。

  所以对于我们上坤的品质观，我们说这是你坚守的传统的又是创新的，我们认为所有不能满足客户基本点的都是不及格的。我们一定要去看客户到底是什么样的满足，同时我们要求如果你真的要做一些社区的亮点或者关注你的客户的真正的人性的需要，我们要求亮点一定要做亮，一百分的标准做亮，真正的让它能用起来，洞察所有的生活场景。

  说完产品领     先之外，可以看到产品领     先、效率优先，这也是我们上坤第三个五年战略规划关键的八个字。在今天的房地产竞争环境下，你仅仅有产品领      先就够了么，显然是不够的，对于下半场，除了产品要好，我们认为是一个底层的逻辑，我们可以用杜邦分析法看效率优先，可以看到有三个大的部分，第一个是利润除以销售净利润率是什么，就是产品的溢价能力，同样的地段，同样的成本，能不能比竞争对手卖的价格更高。第二个方面销售除以总资产是周转率，企业的经营效率，怎么把你的效率做到好。第三个是资本除以股本，是你的杠杆能力，合理的负债能力。

  对于上坤来讲，我们提倡的是效率优先的弹性的运营的体系。所以以杜邦分析法作为上坤运营管理的圣经，怎么把整体的运营效率提升起来，可以看到我们的关键词，提效率，促增长和保质量。