罗韬 孙梦凡

　　[天风证券研究显示，5月40家典型上市房企融资367.99亿元，比4月下降52.07%，创2019年以来的新低位。]

　　严厉的政策监管和挥之不去的高杠杆风险，让房企的融资进一步吃紧。

　　6月的一个夏日夜晚，上海微风徐徐，在金融机构工作的陈奕诺（化名）已经连续多日在公司加班。见到记者的时候，他把衬衣扣子解开，长长吐了一口气。“最近帮一家评级3A的房企对接公司债资金方，票面利率8%，结果市场反应很差，几乎没有资金方愿意购买。”

　　经历了此前几个月的融资宽松期，金融机构也开始放开招聘。陈奕诺在这个周期里，刚刚跳槽来到现在这家公司，哪知第一个接手的项目就如此棘手。

　　陈奕诺的焦虑不过是这个时代整个地产融资从业者的缩影，在其背后，房企融资再度进入冰点。

　　国内债券卖不动

　　房地融资收紧，来源于今年5月的一份文件。

　　2019年5月17日，银保监会官网发布了银保监发（2019）23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

　　在此背景下，信托贷款余额在经历了3月份短暂的反弹后于5月再次回落。2019年5月，信托贷款增量就呈现负增长态势。

　　随后，市场有消息传出，监管层已经将一些拿地激进、制造地王的企业纳入监管，并准备暂停地王企业的债券与ABS（资产抵押证券）发行。

　　6月13日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论坛上演讲时称，近年来，我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。“更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。”

　　“上周我去北京见了一个券商，他们已经暂停帮很多激进房企发债融资。此前流出的一份发债被叫停名单上的房企，基本停止了公开市场融资。”一位上市房企资金总告诉第一财经记者。

　　陈奕诺提到的房企，是融信中国（03301.HK）。这家发迹于福建继而将总部迁至上海的房企，在过去几年一直保持较为激进的财务扩张策略，纵然通过减少拿地降低了负债情况，净负债率依旧超过100%，高于行业公认的80%安全线。

　　融信中国只是一个缩影，目前大部分民营企业债券几乎都是无人问津状态。

　　目前，房企比较常见的融资模式分别是，私募基金、信托、开发贷。这几种模式可以有效帮助房企拿地建设，降低自有资金的占用情况。监管严格之后，上述几种融资模式受到极大影响，信托负增长、银行贷款额度紧张。

　　为此，很多房企迫于资金压力开始境外融资。记者注意到，包括蓝光发展（600466.SH）、中南建设（000961.SZ）、新湖中宝（600208.SH）、华南城（01668.HK）、正荣地产（06158.HK）、融信中国纷纷宣布美元债发行完成。从融资成本看，大部分票面成本已经超过10%，考虑到综合融资费用，可能还将更高。

　　高成本不计代价境外融资背后，第一是境内房企融资困难，第二是房企本身债务承压较大。

　　天风证券研究显示，5月初对企业端和居民端的融资政策均有所收紧，5月40家典型上市房企融资367.99亿元，比4月下降52.07%，创2019年以来的新低位。

　　“大家都比较悲观，即便每天工作到深夜，也不知工作是否能见到成效。”一位房企内部人士告诉记者。

　　灰色地带犹存

　　政策监管加码背后，是房地产融资一直以来的高杠杆和激进。

　　虽然监管层对于房企前融（指拿地后支付的土地款部分）和前前融（指拿地前支付的保证金）一直保持高压态势，但是目前房企几乎均在开展前端融资。

　　目前市面上的土地款融资业务主要分两类，第一类是土地保证金配资，融资主体一般需是百强地产开发商，融资区域基本都限定在全国一二线城市，融资成本一般都为年化20%~25%不等，配资比例一般在1：1或1：2。第二类是土地出让金配资，融资主体一般需是百强地产开发商、地方龙头房企，融资区域集中在全国一二线城市、强三线城市，融资成本一般在年化16%~24%不等，配资比例一般为1：1或1：2。

　　“我们通常的操作方法是新设立一个项目公司，再通过项目公司母公司作为融资主体取得融资款后，在双方共管下将其用于保证金或土地款的缴付，交易结构上大部分为明股实债（股权过户＋质押）。”上述房企资金总告诉记者。

　　这样操作实际上，给了房企加杠杆融资披上合规外衣。

　　“我们最高融资下来，自有资金比例只有一成。”一位房企总裁此前向记者透露。