日前，江门市住建局印发《关于江门市市区商品房预售款监管实施细则》，明确规定商品房预售款在商品房项目竣工后到撤销账户监管前，可以用于抵扣项目土地成本，用于抵扣的预售款不可以超过土地成本。

　　修订后的细则将于2019年7月12日起实施，有效期至2021年10月31日。除在江门市区实施外，台山、开平、鹤山、恩平参照执行。

　　值得一提的是，这是江门在全省率先提出预售款可抵扣地价款，江门为何作此修订、对江门房企有何实质影响？

　　为何修订▶▶帮助房企提高抗风险能力

　　商品房预售款是购房人预先支付给开发商，用作商品房建设费用的款项。2016年11月起，江门正式对商品房预售款实行“全程全额”监管，规定以各种方式缴交的预售款，都须存入银行的监管账户。

　　根据原细则，土地成本不纳入预售款使用范围。在商品房项目竣工验收交付使用前，商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的工程施工进度款及法定税费的款项，不得挪作他用。同时原细则规定，预售项目在办理商品房所有权初始登记前，对应的监管账户结余金额不得少于已收存商品房预售款总额的5%。

　　即在商品房交付前，开发商只能按工程进度，申请拨付使用监管账户中的预售款，用于本项目支付施工进度款、各项费用或税金以及购房人退房款等。预售款最高提取限额不超过总额的95%。开发商向监管部门提交申请材料后，银行须按监管部门意见拨付预售款。

　　两年后，江门市住建局首次对商品房预售款的用途进行修订。新细则指出，商品房预售款在商品房项目竣工后到撤销账户监管前，可以用于抵扣项目土地成本，用于抵扣的预售款不可以超过土地成本。

　　与原细则相比，新细则主要变化在于，商品房竣工后到撤销账户监管前这一期间，开发商可申请土地成本的抵扣，而之前预售款则需要在监管账户撤销后方可用于日常资金使用。

　　“新细则的修订和完善，结合了房地产市场变化，以及行业协会和房企提出的将土地成本纳入预售款使用范围的建议。”江门市住建局相关负责人表示。

　　近年来，随着江门土地出让价格的上涨，商品房项目的土地成本占开发经营成本的比重不断加大，企业无法提取的预售款数额较大。

　　以滨江区为例，2017年部分通过招拍挂获取的土地，普遍楼面地价达到6894元/㎡的最高限价。扣除配建住宅的建设成本后，实际楼面地价可达7800—9300元/㎡。2019年，项目入市，滨江区项目的商品住宅毛坯售价基本为12500—15000元/㎡。如果暂不考虑商业和车位的售价影响，其项目的土地成本基本占项目售价的45%—55%；如果考虑配建成本，该比例甚至可达60%。

　　根据原细则，在办理不动产首次登记前，大约一半的预售款只能“躺在”银行的监管账户中，开发商不能使用，即使是用于本项目建设开支。

　　“项目竣工综合验收交付后，预售款监管户可转为一般户，开发商可以调动使用全部资金。但关键问题是，开发商办理竣工验收时间较长，往往要半年以上。”美智地产市场研究部表示，开发商回笼资金需要较长时间，加上申请预售款时，部分建安成本票据资料不足，这导致开发商的很大一部分资金压在了监管户上。

　　美智地产市场研究部认为，如果土地成本不纳入预售款使用范围，无疑会大大制约房企后续的现金流，导致项目的资金运营成本加大，不利于房企提高抗风险能力。

　　谁将受益▶▶开发商可提前3-6个月回笼部分资金

　　美智地产市场研究部数据显示，如果按项目总投入来计算，土地成本一般占比达到30%—40%左右，部分可高达50%—60%。但基于预售款来说，土地成本正常占比在20%—30%左右，部分高的可达40%—60%。

　　通常情况下，开发商须付清全部土地款后，才能拿到预售许可证，细则的修订并不代表开发商可以用预售款实际支付地价。新细则意味开发商可以提前3个月甚至是半年回笼部分资金，最少可以使用30%到50%的预售款。

　　“对于开发商来说，流动性一下子大了很多。”美智地产市场研究部认为，对于以快周转为主或资金紧张的房企而言，新细则优化了房企早期的资金计划，利于提高房企的资金效益。

　　也有业内专家指出，房地产开发项目需要有资质的开发商，并且禁止开发商通过贷款来购买土地。对于大型的开发商而言，由于现金流管理严格，对项目后期建设一般都有着充分预算，因而新细则对其影响有限。