为何要大力发展保障性租赁住房？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，发展保障性租赁住房，除了可以缓解住房租赁结构性供给不足的矛盾，同时还会降低市民买房的超前性，并在日后为商品房市场补充新鲜血液，保持楼市需求健康可持续。

　　保障性租赁住房对房地产市场影响几何？南京农业大学的一项研究显示，保障性住房供应会导致商品住房价格升高，每万人保障性住房用地供应面积增加1%，则商品住宅价格将上涨0.054%。

　　中国城市经济专家委员会副主任宋丁告诉记者，总体来看，保障性住房规模和占比大幅增加后，房价会有一定的波动，但影响不大。其次，由于保障性住房大幅增加，会有效降低商品房市场上的供需矛盾，随着这个过程的不断推进，原有的楼市调控政策会逐步退出市场。

　　发展保障性租赁住房成“十四五”重点

　　保障性租赁住房作为住房保障体系的重要一环，也是住房供给侧改革的一大抓手。尤其2021年以来，中央、地方政策利好持续释放，保障性租赁住房进入“增量提速”阶段。

　　2021年6月，国务院常务会议确定加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难2021年7月，国务院印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下称“《意见》”），第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，即以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体；2021年12月，中共中央政治局会议提出，要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

　　《意见》出台之后，各省市积极跟进，加快制定、落实地方政策与计划。克而瑞统计，2021年11月以来，浙江、广东、山东、海南等省份，以及青岛、西安、金华、上海等城市相继发布了相关实施意见或征求意见稿，政策发布进入密集期。

　　以上海为例，“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，2021—2022年两年计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间）；广东“十四五”期间计划筹集建设129.7万套（间）保障性租赁住房，主要面向无房新市民、青年人，不设收入线门槛；海南十四五期间要建设25万套安居房，新增保障性租赁住房和公共租赁住房保障5万户。

　　中信证券估计，十四五期间全国新增保障性租赁住房将在800万～900万套之间，对应的新增建筑面积或在4亿～4.5亿平方米左右，对应的开发投资将在1.7万亿～1.9万亿元左右，预计2022年投资将超过4000亿元，拉动地产投资3个百分点左右。

　　解决住房供需结构性矛盾

　　为什么要大力发展保障性租赁住房？又将对房地产市场产生何种影响？

　　近年来，随着城镇化率的提升，劳动力向大城市流入，各大城市尤其是一线城市常住人口激增，导致其住房需求持续增加。但是另一方面，商品房供应不能完全与之匹配，带动房价大幅上涨，房地产领域的金融风险持续累积。保障性租赁住房的发展恰恰能够起到填补供需缺口，缓释矛盾的作用，以相对较低的成本和价格为住房需求者提供安居之所，遏制房价在资本的炒作下继续上涨。

　　中信建投指出，保障房一方面承载着大城市中低收入家庭人群对“居者有其屋”的向往，妥善解决住房供需结构性矛盾，缓解城镇化建设中因人口流动所造成的住房供需、城市吸纳力与人口持续增长间的极度不匹配问题。另一方面，保障性租赁房是完善住房保障制度的必由之路。保障性租赁房的建设可以缓解人口净流入城市房租较高的压力，切实减轻年轻人的生活负担，对构建成熟的房地产长效机制做出重要补充。

　　李宇嘉告诉记者，当下的租赁供应两级分化，要不就是租赁体验比较差的城中村，要不就是租金高的长租公寓或者商品租赁住房。同时，后者在管理上也差强人意。所以，就需要低租金、小户型的保障性租赁住房。

　　此外，中信证券的研究表明，大力发展保障性租赁住房，短期能够稳定房地产投资，支撑实体经济需求。

　　“未来一段时间，房地产投资的下行是较为确定的趋势，尽管至暗时刻已经过去，但距离地产投资同比转正尚有一段距离，预计要等到明年下半年。”中信证券指出，在2022年上半年适当加快保障性租赁住房的建设，能够很好地弥补上半年房地产投资的“真空期”。

　　保障性租赁住房是否对房价产生影响？

　　经济学家巴曙松认为，我国“市场归市场、保障归保障”的双层住宅格局，仅仅使得有需求的低收入家庭流入保障性住房市场，对商品住房市场的冲击作用有限。

　　实证研究结果同样表现出较大差异。南京大学经济学院基于我国1997?2010年时间序列数据，通过建立SVAR模型，发现经济适用住房投资抑制了商品住房价格上涨。